나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12838 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트조 평지붕 지상5층 건물 중 테라리움(집합건축물대장상 테라포리움) 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021.4.26) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '다세대주 택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도 로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

820-17번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교 육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중 점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)( 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026 .12.31.)임. 820-18번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 함소연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12838 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제504호

1.1. 3. 용도

다세대주택

1.1. 4. 감정가

220,000,000원

1.1. 5. 면적 정보

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.4658㎡ (약 4.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

건물 지분: 25.77㎡ (약 7.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.1. 8. 채권자

주OOOOOOO

1.1. 9. 건축물 현황

건물명: 테라포리움 (집합건축물대장상 테라포리움)

사용승인일: 2021.04.26

구조: 철근콘크리트조 평지붕

건물 층수: 지상 5층 중 제5층

전용면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

연면적: 499.08㎡

대지면적: 261㎡

1.1. 10. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 11. 주의사항

임차인 함 의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 염 의 가압류 (2023.08.21 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (토지거래허가구역 등 일부 제한사항은 존재)

등기부채권 총액: 326,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-20

대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사 (함 승계)

보증금: 286,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-18

확정일자: 2022-05-18

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

임차인: 함

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-18

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(주: 주택도시보증공사 관련 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨)

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 이 (2021.05.06)

주택임차권: 함 (2022.05.18, 말소 예정)

소유권이전: 백 (2022.09.06)

가압류: 염 (2023.08.21, 말소기준권리)

압류: 국민건강보험공단 (2025.08.11)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.24)

압류: 금천구 (2026.01.20)

3.5. 물건명세서 참고사항 (2026.09.02 작성)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

비고: 임차인 함 의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 위치하며, 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보임.

4.2. 주변 매매/임대 시세 (제공된 JSON 분석)

최근 2026년 5월 시흥동 지역 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같음.

- 1981년 건축, 62.31㎡ (2층): 590,000,000원 (약 9.47백만원/㎡)

- 1989년 건축, 39.48㎡ (1층): 440,000,000원 (약 11.14백만원/㎡)

- 2002년 건축, 55.19㎡ (3층): 280,000,000원 (약 5.07백만원/㎡)

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물(25.77㎡)로, 제시된 거래 사례와는 건축 연도 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있음. 그러나 해당 지역의 전반적인 시세 범위를 파악하는 데 참고 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'서울시흥초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호함.

5.2. 교통 및 편의 시설

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 승계하며, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있음. 이는 HUG가 경매 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됨에 따라 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

6.2. 토지 이용 규제

토지거래계약에 관한 허가구역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 확인이 필요함.

6.3. 혐오 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 제공된 정보 및 일반적인 분석 결과, 본건 인근에 혐오 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축급 다세대주택(테라포리움)으로, 2021년 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 2천만원이며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건은 경매 절차를 통해 보증금이 처리될 경우 매수인의 추가적인 금전적 부담이 없음을 시사합니다.

입지적으로는 서울시흥초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 신축 소형 주택으로서의 가격 경쟁력을 가질 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 낙찰 가능성 높음 (HUG 조건 예외).

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합한 면적.

* 교육 환경 우수: 초등학교 인접으로 주거 만족도 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여 본 물건의 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가는 220,000,000원이며, 주변 연립주택의 최근 거래 가격(280,000,000원 ~ 590,000,000원) 및 면적(39.48㎡ ~ 62.31㎡)을 고려할 때, 본건은 면적이 작고 신축이라는 점에서 차별화될 수 있습니다.

주변 2002년식 55.19㎡ 주택이 280,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(25.77㎡)의 제곱미터당 가격은 더 높게 형성될 수 있습니다. 신축 건물임을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

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