나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12834 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "우장산역(지하철5호선)과 "화곡역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2021.07.02) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 자체 평탄화한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외, 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이. :자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 김창희 및 송혜진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12834 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: 2021년 07월 02일

1.1. 입지조건

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* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차랑 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 비교적 원거리에 지하철 5호선 "우장산역"과 "화곡역"이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12834) 등기부 채권 총액: 230,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 관련 특이사항 참조)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 , 송 승계인)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 없음 (기재사항 기준)

* 비고: "물건명세서 참고사항"에 따르면, 임차인 김 및 송 의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-02

* 대항력: 있음 (기재사항 기준)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있으며, 이는 매수인이 임대차 관계를 승계해야 할 수 있음을 의미합니다. 다만, 전입일자가 2025년으로 기재된 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2021-07-08 (송미경외 1명)

* 주택임차권: 2023-10-10 접수 (을4, 김창희외 1명, 230,000,000원)

* 강제경매: 2025-10-24 접수 (갑2, 주택도시보증공사, 230,000,000원) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

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* 본건은 서울우장초등학교 인근으로 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 주변에 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 강서구 화곡동 지역은 상대적으로 저렴한 주거 비용으로 인해 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 5호선 우장산역, 화곡역 이용 가능 (다소 거리 있음). 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 서울우장초등학교가 인근에 위치하여 학군이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 안 : 전입일자가 2025-01-02로 기재되어 있으나 대항력이 있다고 명시되어 있어, 매수 후 임대차 관계 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차권 관련 조건부 매각: 임차인 김 및 송 의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 임대차 관계를 승계하거나 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. HUG의 보증금 230,000,000원에 대한 문제가 발생할 여지가 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재건축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 안 외 다른 임대 관계 여부는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물의 장점을 가집니다.

* 강서구 화곡동 지역의 주거 수요를 바탕으로 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자를 고려할 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 안 의 존재와 주택도시보증공사(HUG) 임차권 관련 조건부 매각 사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 HUG 임차권이 말소되지 않을 경우, 인수되는 보증금 230,000,000원 상당의 부담이 발생할 수 있으며, 안 의 대항력 인정 여부 또한 명확한 확인이 필요합니다.

* 다양한 개발 및 이용 제한이 있는 지역임을 감안해야 합니다.

* 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 철저한 권리 분석 및 리스크 해소 방안 마련 시 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건은 대항력 있는 임차인 안 의 존재와 주택도시보증공사(HUG) 임차권 관련 조건부 매각 등 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가 대비 낮은 수준의 임대차보증금(0원)과 차임(0원)으로 인한 특이사항도 확인됩니다.

* 이러한 리스크를 충분히 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 법원 현황 조사, 임차인과의 소통 결과, HUG 조건 이행 여부 확인 등 추가적인 면밀한 조사 및 분석을 바탕으로 결정해야 합니다.

* 본 보고서상의 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제시하며, 이는 인수에 따른 제반 리스크를 보수적으로 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.