나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12829 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포역(지하철1호선)"북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 백화점, 시장 및 오피스텔 등이 밀집하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 영등포역(지하철1호선)'등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2020.10.19.) 외 벽 : 석재타일붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장, 화재설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필 일단의 평지, 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8M내외 및 북측으로 노폭 약 5M내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 등기사항전부증명서상 임차권 설정되어있음. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 이상헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12829 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제501호

신주소: 서울특별시 영등포구 영등포로42길 9 (영등포동3가)

용도: 오피스텔

건물명: 다솔 메트로시티

준공일: 2020년 10월 19일

총 층수: 13층

본건 층수: 5층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지면적(지분): 6.17㎡ (약 1.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 3억 4천 7백만원

총 등기부 채권액: 11억 1천 3백만원

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가에 위치하며, 지하철 1호선 영등포역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 근린생활시설, 업무시설, 백화점, 시장 및 다수의 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 중심지입니다.

* 교통: 지하철 1호선 영등포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 노선의 시내버스 정류장도 가까이 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단100077 (주택도시보증공사 가압류, 접수일자 2023.01.11)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을1(주택임차권), 갑3(가압류), 갑4(압류), 갑5(강제경매)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인에게 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 승계)

* 보증금: 3억 2천 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2023-09-05

* 대항력: 없음

* 권리분석: 임차권은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 단, 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 '임차인 이상헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 특별한 조건이 있습니다. 이는 매수인이 임대차보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 영등포역을 중심으로 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점, NC백화점, 영등포시장 등 대규모 상업시설과 금융기관, 병원, 문화시설(CGV 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 업무시설 밀집: 주변에 다수의 업무용 빌딩과 오피스텔이 있어 직주근접성이 우수하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 상세 지도를 분석한 결과, 명확하게 인접한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 영등포역 주변은 재개발 구역이나 일부 상업 지역의 특성상, 유흥업소 밀집 지역과의 거리가 가까울 수 있으므로, 현장 방문 시 주거 환경과의 연관성을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 영등포역이 도보 거리 내에 있으며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 백화점, 재래시장, 병원, 은행 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 도보 또는 대중교통으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 보안 및 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 건은 HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 있습니다. 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되지만, HUG가 채권자이기도 하므로, 관련 법률 전문가와 함께 정확한 조건 이행 여부 및 향후 발생 가능한 분쟁 요소를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매각기일(2025-10-15) 이후 낙찰받아 명의 이전 시점에 해당 여부를 확인하고, 필요시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가 여부가 달라질 수 있습니다.)

* 미등기/미신고 권리: 등기부등본 외에 대항력 있는 임차인이나 유치권 등 숨겨진 권리가 있는지 권리 분석 시 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통, 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 4천 7백만원으로 책정되었으나, 실질적인 시장 가치는 이보다 낮을 것으로 예상됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(승계)으로서 보증금 잔액 반환 청구권을 포기한다는 조건은 매수인의 추가 보증금 부담을 없애주는 긍정적인 요인입니다. 따라서, 권리관계 분석 시 HUG와의 특수 조건에 대한 면밀한 검토와 확인이 가장 중요합니다. 이러한 리스크 요소를 명확히 파악하고 관리할 수 있다면, 영등포역 인근의 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포역 초역세권의 핵심 입지로 풍부한 유동인구와 높은 임대 수요.

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로 관리비 부담이 적고 상품성이 우수함.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임대차보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감 가능.

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 배후 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 3억 4천 7백만원으로 책정되어 있으나, 현재 시점에서의 유사 오피스텔 매매 시세는 전용면적 8.12평(26.84㎡) 기준 평당 2천만원~2천 5백만원 선으로 추정됩니다. 이를 환산하면 약 1억 6천만원 ~ 2억 5백만원 수준으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 HUG와의 특별한 인수조건(보증금 잔액 반환 청구권 포기)으로 인해 매수인이 부담해야 할 실질적인 보증금은 0원입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 낮추는 결정적인 요인입니다.

따라서, 감정가보다는 실질적인 시장 가치와 HUG 조건의 안전성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. HUG의 조건 이행에 대한 확실성을 전제로, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 제안: 감정가(3억 4천 7백만원) 대비 70~80% 수준인 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 선에서, 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율, 그리고 HUG 조건의 법적 안정성을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사를 통해 시세 대비 저평가된 부분을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.