나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52089 [1] 서울특별시 용산구 한남동 726-512 몽뜨빌라5 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 용산구 한남동 소재 "한강진역(지하철 6호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 한강진역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상5층 건물내 제5층 제501호로, 외벽 : 돌붙임, 벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 평지 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52089 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 용산구 한남동 726-512 몽뜨빌라5 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

731,000,000원 (7억 3,100만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

* 건물면적: 57.68㎡ (약 17.45평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

냉동냉장수산업협동조합

1.9. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-03-31

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "한강진역(지하철 6호선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 한강진역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 주변 시설

* 교통: 지하철 6호선 한강진역 인근 위치.

* 생활편의: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 학교가 소재합니다.

* 녹지: 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지와 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013년 06월 24일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 (말소기준권리)

3.2. 인수되는 권리

* 건물은 2004년 05월 07일 소유권 보존 등기되었으며, 현재까지 소유권 관련 변동사항 및 말소되지 않은 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 비어있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (본 정보만으로는 인수되는 지상권이 없다고 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-07-26

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 제반 사항에 대한 면밀한 검토 및 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권보존: 이명자 (2004-05-07)

* 근저당: 냉동냉장수산업협동조합 (2013-06-24, 234,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 임의경매: 냉동냉장수산업협동조합 (2025-10-23, 184,174,956원, 말소) - 본 경매 사건

3.5. 등기부채권 총액

234,000,000원

4. 상권분석

본건은 한남동의 주요 도로변에 인접한 입지로, 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본건의 주된 용도가 다세대주택이므로 직접적인 상권 활성화보다는 주거지로서의 가치가 높습니다. 인근 한강진역 주변으로는 트렌디한 상점과 카페 등이 발달해 있어 젊은 층의 유동인구가 많습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 한강진역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의: 주변에 각종 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 한남동이라는 지역적 특성상 고급 주택 및 빌라가 다수 분포하며, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자가 2007년으로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 임차인의 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 고도지구(28m이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 용도로 사용되는 부지)

이러한 용도지역, 고도지구, 허가구역 지정 등은 향후 재건축이나 증축 시 제한사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 지역인 용산구 한남동에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 3,100만원으로 책정되었으며, 등기부상 채권 총액은 약 4억 1,817만원으로 감정가 대비 채무액이 낮은 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 용산구 한남동이라는 탁월한 입지 조건은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

* 낮은 채무 부담: 감정가 대비 채무 총액이 낮아 경매 진행 후 인수되는 채무 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 잠재력: 최신 매매 자료(투웨니퍼스트, 2018년식, 44.27㎡, 7.8억원)와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (건축 연도, 면적 등 차이 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 7억 3,100만원에서 시작합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(투웨니퍼스트, 44.27㎡, 7.8억원)를 고려할 때, 본건(57.68㎡)의 적정 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재와 다수의 토지 이용 제한 사항은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

종합적인 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 7억 7,000만원 ~ 8억 3,000만원 범위에서 결정하는 것을 권유합니다.

이 중 7억 9,000만원을 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하며 시세 상승 여력 및 지역 가치를 반영하되, 임차인 및 규제 관련 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 명도 가능성, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.