나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12711 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-16 클래시936 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2022-04-08) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

936-16 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 936-17 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입 표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금349,000,000원 임대차계약일자 : 2022년08월10일 임차권자 : 박종환

물건 비고

임차인 박종환의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12711 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-16 클래시936 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 316,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.99㎡ (약 2.11평)

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.25㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2,5호선 까치산역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을6)입니다.

등기부상 채권 총액은 349,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박종환 승계)

보증금: 349,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-24

확정일자: 2022-09-26

배당신고일자: 2024-05-23

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 말소 예정 (매각 조건)

* 임차인: 오은제

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-30

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이며 전입일자가 최근이라 인수 가능성 및 상세 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 등기부 요약

- 소유권이전, 신탁등기말소 사항 다수 존재

- 주택임차권 (박종환): 349,000,000원 (을1, 말소 예정)

- 강제경매 (주택도시보증공사): 349,000,000원 (을6, 말소기준권리)

* 물건명세서 참고사항

- 임차인 박종환의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 지하철역을 중심으로 주상복합 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지하철 2,5호선 까치산역 역세권으로 유동인구가 꾸준히 유지될 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 존재하여 주거 및 업무 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

본건은 2022년 4월 8일 사용승인된 신축 오피스텔(클래시936) 내에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물이며, 본건은 5층 제501호입니다.

내부에 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 옥내소화전, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

전용면적 29.25㎡ (약 8.85평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 리스크:

가장 중요한 리스크는 임차인 박종환의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않으면 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 매각 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력있는 임차인 오은제:

2025년 6월 30일 전입 신고된 임차인 오은제는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 관련 내용을 반드시 확인하고, 향후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 사전에 차단해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 용도 변경, 재건축 등과 관련하여 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변시설 검색 결과:

본건 주변 반경 1km 이내에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 김포공항 항공기 소음 영향권에 포함될 수 있으며, 이는 거주 또는 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 교통 여건이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려할 부분입니다.

가장 큰 변수는 HUG 관련 임차인 인수 조건의 확실한 이행 여부입니다. 이 부분이 명확하게 해결되지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 오은제의 존재 또한 명확한 확인 및 대응 전략이 필요합니다.

이러한 리스크들을 충분히 인지하고 감안한다면, 신축 오피스텔의 장점을 바탕으로 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신식 설비 및 외관을 갖추고 있어 즉시 활용 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2,5호선 까치산역이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 미래 가치: 주변 지역 개발 가능성 및 꾸준한 수요를 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 28.55~29.25㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 10일경 18,900만원에서 19,000만원 사이에서 거래되었습니다.

현재 감정가는 316,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있습니다.

임차인 관련 인수 조건(HUG 보증금 채권 포기 및 임차권 등기 말소)이 명확하게 이행된다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준을 기준으로 시장 가치를 평가할 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 오은제 및 HUG 인수조건의 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본 제안 가격은 실거래가 및 감정가, 그리고 인수 리스크를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

```

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.