나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12629 [1] 서울특별시 양천구 신정동 326 목동신시가지아파트 제1215동 제1층 제101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 "양천구청역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 목동신시가지아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 및 관공서(양천구청, 양천경찰서 등) 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "양천구청역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 1988.10.06) 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트임.(자세한 사항은 별첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 가스설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트(목동신시가지아파트 12단지) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지(목동신시가지아파트 12단지) 북서측 및 북동측으로 목동동로 및 목동동로4길에 각각 접하며, 남동측 및 남서측으로 목동로3길 및 목동동로2길에 각각 접하며, 단지내부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-13), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소공원(2025-03-13)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-03-13)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>공동주택임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건의 내부구조 확인은 직접적인 내부확인이 불가하여, 집합건축물 대장상 건축물 현황도면이 존재하지 않은바, 단지내 동일규모의 전형적인 평면도 및 본건이 소재한 제1215동 내 평가사례, 현장조사시 탐문 조사 등에 의거 확인하여 표준적인 이용 상태로 보아 평가하였으므로, 실제 이용 상황과 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 재확인 및 참고하시기 바람. - 본건이 소재한 목동신시가지아파트 12단지는 재건축정비사업(목동12단지아파트재건축정비사업)이 진행되고 있으며, 기본계획수립 - 안전진단통과 - 정비구역지정이 되어 조합설립추진위원회승인단계(2025.09.11.)에 있으므로 경매 진행 시 재확인 및 참고하시기 바람.

물건 비고

기타 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 관련법령(도시및주거환경정비법), 양천구청, 목동12단지 아파트 관리사무소 등에 직접 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12629 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 326 목동신시가지아파트 제1215동 제1층 제101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2,100,000,000원

* 토지면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

* 토지지분: 67.59㎡ (약 20.45평)

* 건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

* 건물지분: 71.64㎡ (약 21.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울 지하철 2호선 양천구청역 서측 인근에 위치하며, 주변은 목동신시가지아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 관공서(양천구청, 양천경찰서 등) 등이 혼재하여 주위 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 양천구청역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 토지이용상태: 인접한 대지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로, 아파트(목동신시가지아파트 12단지) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본 단지는 북서측 및 북동측으로 목동동로 및 목동동로4길에, 남동측 및 남서측으로 목동로3길 및 목동동로2길에 접하며, 단지 내부 도로와 잘 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소공원, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트/2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13, 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권 (2006년 4월 7일 접수)

* 등기부상 권리사항:

* 소유권이전: 윤석주 (1994년 7월 5일)

* 근저당권 (말소): 한국스탠다드차타드제일은행 (2006년 4월 7일, 263,000,000원)

* 근저당권 (말소): 한국스탠다드차타드은행 (2016년 11월 18일, 108,000,000원)

* 근저당권 (말소): 한국스탠다드차타드은행 (2016년 11월 25일, 57,600,000원)

* 근저당권 (말소): 박재현 (2025년 4월 29일, 144,000,000원)

* 강제경매 (말소): 주식회사케이비엠산업 (2025년 10월 17일, 342,831,407원)

* 등기부채권 총액: 572,600,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 재건축정비사업과 관련하여 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 대한 자세한 사항은 관련 법령 및 관계 기관(양천구청, 목동12단지 아파트 관리사무소 등)에 직접 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 관공서(양천구청, 양천경찰서 등)가 혼재되어 있어 주거 기능이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 파악되지 않았으며, 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제101호로서, 1988년 10월 6일 사용승인되었습니다.

* 내부설비: 위생 및 급배수 설비, 가스 설비, 열병합 지역난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 목동신시가지아파트 12단지는 총 26개 동, 1,860세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 15층이며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 873대의 주차 공간(지상 12대, 지하 24대)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축/정비구역: 본 단지는 목동12단지아파트재건축정비사업이 진행 중이며, 현재 조합설립추진위원회 승인 단계(2025년 9월 11일)에 있습니다. 재건축 진행 상황, 사업성, 추가 부담금 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 내부확인 제약: 현장 조사 시 직접적인 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상 건축물 현황도면이 존재하지 않아 단지 내 유사 평면도와 탐문 조사에 의거하여 평가되었습니다. 실제 이용 상황과 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 기타 매수인의 지위: 재건축구역 및 정비구역으로 지정됨에 따라, 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 관련 법령(도시 및 주거환경정비법), 양천구청, 목동12단지 아파트 관리사무소 등에 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 목동신시가지아파트 12단지의 아파트로, 지하철 2호선 양천구청역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에 공원, 학교, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다. 특히, 본 단지는 재건축 정비사업이 진행 중이며 추진위원회 승인 단계에 있어, 향후 사업 진행에 따른 상당한 시세 상승이 기대되는 투자 가치가 높은 물건입니다. 다만, 재건축 사업의 불확실성, 추가 부담금, 매수인의 지위 및 의무 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 목동 재건축 단지: 노후화된 아파트 단지의 재건축 사업이 본격화되면서 사업 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 입지: 지하철역 인근의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 주거 선호도가 높습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정 및 사업 초기 단계 진입으로, 향후 재건축 완료 시 큰 폭의 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,100,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월 31일: 1,700,000,000원 (71.64㎡, 11층)

* 2026년 5월 22일: 2,200,000,000원 (71.64㎡, 8층)

* 2026년 6월 1일: 2,080,000,000원 (71.64㎡, 8층)

* 평균 최근 매매가 (2026년 기준): 약 1,993,333,333원

* 시세 분석: 최근 매매가는 17억 원에서 22억 원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가(21억 원)는 현재 시세 범위 내에 있습니다. 재건축 사업 진행에 대한 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 본건은 재건축 사업의 진행 상황 및 불확실성을 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가(21억 원) 수준을 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 판단하여 90~100% 수준(약 18.9억 원 ~ 21억 원)에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 재건축 관련 사항을 충분히 확인한 후, 예상되는 추가 부담금을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.