나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12788 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북측 인근에 위치하며,주위는 아파트,오피스텔,근린생활시설,각급 학교 및 업무시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 및 7호선 대림역)이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조(라멘 및 벽식구조) (철근)콘크리트(슬라브) 지붕 지하2층/지상16층 건물(사용승인일;2014.06.03) 내 제14층 제1401호로서 외벽;석재붙임 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔(후첨 내부구조도 참조) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,기계식주차설비,화재탐지 및 경보설비,난방설비 및 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 세장형의 등고 평탄한 토지로,도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로한면으로 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2002-09-02),도로(접함), 가로구역별최고눞이 제한지역(건축과문의)(건축법),장애물제한표면구역(진입표면)(공항시설법),교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)(교육환경 보호에 관한 법률),대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)(군사기지 및 군사시설 보호법),과밀억제권역(수도권정비계획법),토지거래계약에관한허가구역(대상;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12788 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제14층 제1401호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 118,000,000원

1.5. 토지면적: 2.81㎡ (약 0.85평)

1.6. 건물면적: 12.55㎡ (약 3.79평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험으로 추정)

1.10. 특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (해당 임차인 대항력 포기), 공동담보

1.11. 주의사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 업무시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황: 본 건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 및 7호선 대림역이 소재하여 제반 교통상황이 무난합니다.

2.3. 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트조(라멘 및 벽식구조) (철근)콘크리트(슬라브) 지붕 지하2층/지상16층 건물로, 사용승인일은 2014년 6월 3일입니다. 외벽은 석재붙임 등 마감되었으며 창호는 새시창호입니다.

2.4. 이용상태: 본 건은 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 및 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 인접 도로 대비 세장형의 등고 평탄한 토지로, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건물부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태: 본 건은 남동측으로 소로한면으로 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별최고눞이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 갑9, 2022-09-26, 구로세무서장 압류

3.2. 등기부요약:

* 소유권이전: 갑7 (이양례), 갑8 (박해주)

* 주택임차권: 을3 (한국토지주택공사, 보증금 120,000,000원, 전입 2022.09.20, 확정 2022.08.26) - 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 대상이 아닙니다.

* 압류: 갑9 (구로세무서장), 갑10 (구로구), 갑11 (양천세무서장), 갑13 (강서세무서장)

* 강제경매: 갑12 (서울보증보험, 120,359,999원), 사건번호 2025타경12788

3.3. 말소 예정 권리: 말소기준권리인 구로세무서장의 압류(갑9) 이후 접수된 주택임차권(을3), 압류(갑10, 갑11, 갑13), 강제경매(갑12) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.5. 임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-09-20, 확정일자 2022-08-26. 비고란에 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 서울보증보험 주식회사: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인으로서, 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였습니다.

3.6. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 본 건은 서울특별시 구로구 구로동 "동구로초등학교" 북측 인근에 위치하여, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 업무시설 등이 혼재한 지역입니다.

4.2. 2호선 및 7호선 대림역이 도보 가능한 거리에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 다양한 업무시설 및 주거시설이 밀집해 있어 잠재적 임차 수요가 풍부하며, 근린생활시설과의 연계성도 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 상가, 학교 등이 인접하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통: 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

5.3. 건물 편의시설: 건물 내 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 난방, 소화 설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제한: 본 건 토지는 일반상업지역에 속하나, 가로구역별 최고눞이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간이 2026년 10월 20일(아파트 대상) 및 2026년 8월 25일(외국인 등 대상)까지 남아있어, 해당 기간 내 매수 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 'SGI 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 사항은 명확한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동의 역세권 오피스텔로, 비교적 최근 연식(2014년 준공)과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7.2. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7.3. 다양한 도시계획적 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 하나, 안정적인 투자나 실거주 목적으로 접근 가능한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 더블 역세권(2, 7호선 대림역) 인근의 뛰어난 교통 접근성.

8.2. 업무 및 주거 시설 밀집 지역으로 인한 풍부한 배후 수요.

8.3. 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설 이용 가능.

8.4. 명확한 권리관계 및 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능.

8.5. 감정가 및 시세 대비 합리적인 투자 기회 제공.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 118,000,000원

9.2. 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 18일, 14층, 110,000,000원 (본건과 동일 층)

* 2026년 3월 18일, 15층, 104,000,000원

* 2026년 5월 28일, 16층, 95,000,000원

9.3. 본 건은 14층으로, 가장 최근 거래 사례인 2026년 3월 18일 14층 거래가 110,000,000원을 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다.

9.4. 감정가는 118,000,000원이지만, 최근 동일 층 매매가격을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.5. 인수 보증금이 없는 점과 현재 시세를 감안할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 118,000,000원 범위에서 경쟁 상황에 따라 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.