나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12697 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 오피스텔 및 다세대주택이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 이근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상9층 건 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2019.11.18) 외 벽 : 석재붙임 마감 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 창 호 : 샷시 이중창 등임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 평지로, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류( 가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12697 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 310,000,000원

토지면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 18일

건축물 정보: 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3 (화곡동), 더플러스 빌딩, 지하1층/지상9층 건물 중 제7층 제702호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 오피스텔 및 다세대주택이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남서측, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 2020년 9월 29일, 150,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-27, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 ) (보증금 279,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-02, 확정일자 2020-06-02, 배당신고일자 2022-09-08, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택임차권(윤승현) 역시 말소 처리될 예정입니다.

* 총 채권액: 2,233,000,000원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 화곡동 일대는 근린 생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변에 다세대주택도 혼재되어 있어 주거 수요와 업무 시설 수요가 공존하는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "화곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린 생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 인수할 임차보증금이 없음을 의미하지만, HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경과 관련된 세부 사항은 명확히 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있어 추가적인 채무 관계가 존재할 수 있습니다.

* 지역 규제: 본 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 매각으로 인해 모두 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수하게 됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 화곡동 일대의 복합적인 지역 특성과 더불어, 공항 관련 법규 등 지역 규제 사항을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 최근에 준공된 건물로, 최신 설비와 좋은 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서의 주거 및 업무 기능이 결합되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 인근 유사 신축 오피스텔의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 7년차 된 50㎡(약 15평) 오피스텔이 약 3억 1,700만원에 거래된 사례(화곡동 포엠빌)를 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준입니다. 인수해야 할 보증금이 없으며 권리상 문제도 없는 점을 고려하여, 감정가를 중심으로 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 다만, 최신 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산출에 한계가 있으므로, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 매물 현황 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 현재로서는 감정가인 310,000,000원 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.