나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12690 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 소규모 공동주택, 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서(사용승인일: 2021.05.18.), - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12690 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 1억 3,600만원

* 토지면적: 8.58㎡ (약 2.6평)

* 토지지분: 8.58㎡ (약 2.6평)

* 건물면적: 14.13㎡ (약 4.3평)

* 건물지분: 14.13㎡ (약 4.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 소규모 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상황: 남동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을3, 금액: 7억 8,800만원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)

* 강서세무서장의 압류 (갑4)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑5, 본건 경매)

* 김예리 씨의 주택임차권 (을3, 보증금 2억 3,900만원)

* 인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 및 보증금은 매수인에게 인수되지 않아, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 김예리)

* 보증금: 2억 3,900만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 28일

* 확정일자: 2021년 7월 1일

* 대항력: 없음 (현황표 및 등기부상 '말소'로 확인됨)

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 2억 3,900만원은 채권자의 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 화곡동 지역의 다세대/빌라 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 다양합니다.

* 2018년식 37.05㎡ (약 11.2평) 다세대 주택이 2026년 5월 3억 0,000만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 810만원/㎡)

* 2000년식 53.84㎡ (약 16.3평) 다세대 주택이 2026년 5월 2억 5,500만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 474만원/㎡)

* 1995년식 41.32㎡ (약 12.5평) 다세대 주택이 2026년 5월 1억 6,900만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 409만원/㎡)

* 감정가 비교: 본건 물건(14.13㎡, 약 4.3평)의 감정가는 1억 3,600만원입니다. 이를 면적으로 환산하면 단위 면적당 약 962만원/㎡ (약 3,162만원/평)으로, 비교 대상 물건 중 가장 최근에 건축된 37.05㎡ 물건의 단위 면적당 시세(약 810만원/㎡)보다 높게 평가되었습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 매우 작은 전용 면적의 특성을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건축 및 건물 정보:

* 사용승인일: 2021년 5월 18일 (준공 5년 미만의 신축급 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물

* 해당 호수: 4층 401호

* 외벽: 석재 붙임 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용 상태 및 설비: 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 및 계획:

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, "주거용" 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 14.13㎡ (약 4.3평)은 매우 협소하여 활용도 및 재판매에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 감정가: 단위 면적당 감정가가 주변 유사 신축 물건의 시세보다 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 공항 관련 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 상의 제한 등이 존재하지만, 이는 해당 지역에서 일반적인 사항으로 볼 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 2021년 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치하며 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호한 편입니다. 가장 큰 장점은 특별매각조건에 따라 임차인 보증금 2억 3,900만원 및 관련 임차인의 대항력이 매수인에게 인수되지 않는다는 점으로, 이는 임대차 관련 위험 부담을 완전히 제거해 줍니다. 그러나 전용면적이 14.13㎡로 매우 작고, 감정가가 주변 시세 대비 단위 면적당 높게 산정된 점은 투자 결정 시 면밀히 고려해야 할 요소입니다. 소액으로 서울 지역의 신축 부동산을 취득할 기회가 될 수 있으나, 높은 감정가로 인한 부담은 존재합니다.

8. 투자포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 2억 3,900만원의 임차 보증금 위험이 없어 투자금 부담이 크게 줄어듭니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 화곡역 역세권: 대중교통 이용이 편리하여 1인 가구 임차 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 서울 소재 부동산: 서울시 내 소형 아파트/주택 취득 기회로, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 산정 근거:

* 감정가는 1억 3,600만원입니다.

* 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 해당 보증금이 감정가보다 훨씬 높다는 점은 권리관계가 매우 깨끗함을 시사합니다.

* 비교 대상 신축 물건의 단위 면적당 시세(약 810만원/㎡)를 본건 면적(14.13㎡)에 단순 적용 시 약 1억 1,445만원이 나오나, 감정가는 이보다 높은 962만원/㎡ (약 3,162만원/평)로 책정되었습니다. 이는 소형 면적의 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

* 따라서 감정가를 기준으로 하되, 소형 신축 면적의 프리미엄과 입찰 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 제안:

* 예상 입찰가 범위: 1억 3,600만원 ~ 1억 5,000만원

* 본 물건은 임차 보증금 미인수 조건이 가장 큰 이점이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황에 따라 상회하는 가격까지도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.