나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12807 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제102동 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "지하철 5호선 송정역" 남측 인근에 위치하는 "에스 엠파크빌" 제102동 제3층 제302호로서, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 소규모아파트 및 근린 생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "송정역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 8층 건물 중 제3층 제302호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 및 벽돌쌓기 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형 생활주택(단지형 다세대) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역 지구기타(가로구역별건축물최고높이 : 건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2 024-09-05)(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계 약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10 .20 ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12807 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제102동 제3층 제302호

1.3. 건물명

에스엠파크빌

1.4. 구분

집합건물

1.5. 용도

공부상: 제2종근린생활시설(사무소)

건물 전체: 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설

1.6. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제3층 제302호

1.7. 사용승인일

2018년 04월 26일

1.8. 감정가

183,000,000원

1.9. 토지면적

16. 50㎡ (약 4.99평)

1.10. 건물면적

26. 75㎡ (약 8.09평)

1.11. 매각물건

토지/건물 일괄매각

1.12. 경매종류

부동산 임의경매

1.13. 채권자

농협은행주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 송정역 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통편의성

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7, 농협은행주식회사 근저당권, 2021년 02월 05일 접수 (권리금액: 180,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 제외)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이선우 (이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2021년 04월 02일

* 확정일자: 2023년 08월 01일

* 배당신고일자: 2026년 01월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내 용도

본 건물은 도시형생활주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 본건(제102동 제3층 제302호)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 공항동 일대는 김포공항과 마곡지구 배후 수요를 바탕으로 직주근접의 특징을 보이며, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 롯데몰 김포공항점 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.3. 역세권 가치

지하철 5호선 송정역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 과거에는 송정역전 시장이 지역 상권의 중심 역할을 하였고, 현재도 역 주변으로 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

롯데몰 김포공항점, 송정역 먹자골목 등이 인근에 있어 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 지역은 공항 관련 시설 보호지구 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설 관련 규제를 받을 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

공항동은 김포공항 종사자 및 마곡지구 근무자들의 배후 주거지로 수요가 있으며, 최근 도시재생 사업을 통해 주거 환경 개선 및 지역 관광 명소화가 추진되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이)

* 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09 / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025.10.20 ~ 2026.12.31, 용도: 아파트)

* 도시관리계획 입안 중

6.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이며, 보증금 전액이 0원으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 배당신고일자가 이미 신고되었으므로, 명도 관련 절차는 배당 결과에 따라 결정될 것으로 보입니다.

6.3. 건물 노후도/상태

제공된 정보 내에서 건물 노후도 및 개별 상태에 대한 상세 정보는 확인되지 않습니다.

6.4. 특이사항/주의사항

제공된 정보 내에서 특이사항, 주의사항, 특수물건 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 송정역 인근에 위치한 근린생활시설(사무소) 용도의 집합건물입니다. 낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없으며, 건물 자체의 관리 상태나 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 김포공항 및 마곡지구 배후 수요와 도시재생 사업 추진 등 긍정적인 요인이 있으나, 공항 주변의 고도 제한 및 다양한 토지이용계획상의 제약사항을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송정역 역세권의 입지

* 마곡지구 및 김포공항 종사자 배후 수요

* 도시형 생활주택 및 근린생활시설 혼재 지역의 잠재력

* 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 명확함

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 183,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액을 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.