나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12850 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제8층 제804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 구로동 소재 ‘신구로초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 14층 건물 내 제8층 제804호로서, (사용승인일 : 2020-07-01) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되는바, 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 25m내외, 남서측으로 약 8m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12850 (1)

물건종류: 집합건물 (업무시설/도시형생활주택/근린생활시설)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제8층 제804호

토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

건물전용면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

감정가: 325,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘신구로초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층/지상 14층 건물 내 제8층 제804호로서, 사용승인일은 2020년 7월 1일임.

1.2. 권리분석

본 물건은 말소기준권리(강서세무서장 압류, 2022.09.14)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 현황:

* 소유권이전, 신탁등기 말소 등기 다수 확인됨.

* 주택임차권 (을1): 여동운, 보증금 329,000,000원. 전입일자 2021-08-09, 확정일자 2021-07-08. 등기부 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 압류: 강서세무서장 (말소기준권리), 구로구 (각 말소 예정).

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-01-03).

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사 (2025-10-24, 본건 경매개시결정).

권리분석 주요 사항:

* 본건은 채권자이자 경매 신청 채무자가 주택도시보증공사(HUG)임.

* 등기부 상 임차인 여동운의 '대항력 없음' 및 말소 예정인 주택임차권 등기, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 종합해 볼 때, 매각으로 인해 임차인의 보증금반환청구권은 소멸될 가능성이 높으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 물건명세서에 '대항력있는 임차인'이라는 문구와 함께 임차인 및 HUG가 보증금반환청구권을 포기하는 것을 매각 조건으로 하는 특이사항이 기재되어 있어, 입찰 전 관련 사실관계 및 매각 조건에 대한 추가 확인이 매우 중요함.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

인근에 신구로초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능함.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 주변 노선버스정류장 이용에 따라 달라질 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설: 신구로초등학교, 각종 상업시설, 근린공원 등.

주거 이용 현황: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 탐문 결과 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

편의시설: 반경 내 마트, 병원, 은행 등 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 신구로초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀가 있는 경우 유리함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 관련 정보 불일치: 등기부 상 임차인(여동운)의 '대항력 없음' 표기와 물건명세서 상 '대항력 있는 임차인' 언급 간에 상이한 정보가 존재함. 이는 입찰 시 혼란을 야기할 수 있으며, 명확한 사실관계 파악이 필수적임. 다만, 매각 조건에서 임차인의 보증금반환청구권 포기를 명시하고 있어 인수 부담은 없는 것으로 보임.

주거용 이용: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 또는 관련 법규 적용 시 문제가 될 수 있음.

토지이용계획 상 제한: 도시지역, 제3종일반주거지역, 공항시설법, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법규 적용을 받고 있어, 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 내 비교적 신축(2020년 사용승인)인 집합건물로, 입지와 접근성은 양호한 편임.

등기부 상 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 것으로 판단됨.

다만, 대항력 관련 정보의 불일치와 공부상 용도와 현황 용도의 차이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 법률 검토를 통해 명확히 파악해야 함.

1.7. 투자 포인트

신축급(2020년 준공) 건물로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

실거주 목적으로는 주거용으로 이용 중인 점과 초등학교 인근이라는 점이 장점.

권리관계 상 인수 부담(임차보증금)이 없음.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하여, 배당 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

주변 시세 분석:

* 삼성드림빌 (2023년 건축, 36.84㎡): 2026년 3월 34,000만원 (약 923만원/㎡)

* 은빈홈타운 (2002년 건축, 35.32㎡): 2026년 3월 16,000만원 (약 453만원/㎡)

* 여명아트 (2003년 건축, 68.99㎡): 2026년 5월 33,500만원 (약 486만원/㎡)

본 건의 전용면적은 29.98㎡이며, 2020년 사용승인된 신축급 건물임.

최신 건축물인 삼성드림빌의 거래 사례(약 923만원/㎡)를 적용할 경우, 본 건의 시장가는 약 276,690,000원 (29.98㎡ * 923만원/㎡)으로 추정됨.

감정가(325,000,000원) 대비 시장가(약 277,000,000원)에 괴리가 존재함.

잠재적 리스크(대항력 정보 불일치)와 신축급 건물이라는 점, 그리고 인수되는 보증금이 없다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 이하에서 결정될 가능성이 높음.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.