나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12739 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "구립가산도서관" 동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.04.13자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 502호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~ 12m)(2024.06.27)(접합)[토지 기호2], 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장 애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경 보호구역(2013-03-11)(서울시 남부 교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)<대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08. 25), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025-10.20 ~ 20 26.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12739 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.2229㎡ (약 4.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물지분: 30.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 건축정보

사용승인일: 2020년 4월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하고 있으며, 인근에 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. "구립가산도서관" 동측에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로는 약 10미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 더불어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 부천세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(유슬기)로 보증금 262,500,000원, 차임 0원입니다.

전입일자: 2020년 7월 21일

확정일자: 2020년 7월 7일

배당신고일자: 2024년 7월 31일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각조건에 따라 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다. 따라서 임차인의 보증금 262,500,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 다양한 IT 기업, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있는 지역입니다. 또한, 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 수익성 분석 (자료 기반)

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 동일한 건물(금강노블레스) 내 유사 면적의 오피스텔이 2025년 4월 278,750,000원(12층), 2026년 2월 268,000,000원(8층)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 275,000,000원과 유사한 수준 또는 약간 낮은 범위 내에서 시세가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 문화시설: "구립가산도서관"이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에 좋습니다.

* 교통: 지하철역(예: 가산디지털단지역) 및 다수의 버스 노선이 운행 중으로 서울 시내 접근성이 양호합니다. (본 제공 정보 외 추가 확인 필요)

5.2. 건물 설비

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각조건

임차인(주택도시보증공사) 관련 특별 매각조건이 존재합니다. 매수인은 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각에 참여하게 됩니다. 이러한 조건은 명확히 이해하고 진행해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 특정 대상자(예: 외국인)의 경우 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역, 장애물 제한표면구역 등은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있는 사항으로, 필요시 관련 기관에 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 업무시설 및 주거시설 밀집 지역으로, 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자는 소유권을 안전하게 취득할 수 있습니다. 특히, 임차인이 대항력이 없고 특별 매각조건으로 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인과의 조건부 매각 사항을 면밀히 검토하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축 상태임.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되어 인수 부담 없음.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 의무 없음.

* 역세권 프리미엄 (추정): 가산디지털단지 인근으로 직주근접 수요 기대. (상세 역세권 여부 추가 확인 필요)

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 비교적 안정적인 시세 형성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 본 건의 5층 위치 및 특별 매각 조건을 감안할 때, 낙찰을 위한 경쟁 상황 및 위험 요소를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 275,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 약 268,000,000원 ~ 278,750,000원

* 희망 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

본 건의 특별 매각조건이 일부 입찰자에게 부담으로 작용할 수 있다는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 최적의 입찰가는 법원 매각 절차 진행 상황 및 타 입찰자의 움직임을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 1차적으로 250,000,000원 (2억 5천만원) 수준에서 입찰가를 고려하되, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.