나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12848 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문교초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 501호로서 외벽: 외장석재, 치장벽돌 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12848 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제5층 제501호

건물명: 문정파크 I (집합건축물)

신축허가일: 2020년 3월 24일

사용승인일: 2020년 11월 24일

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

건물면적: 27.18㎡ (약 8.22평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

총 동 수: 1개 동

세대수: 19세대

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층 (본건 5층)

건축물 연면적: 659.62㎡

대지면적: 468.7㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문교초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

건물의 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구에 해당됩니다. 추가적으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 별도 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 15일에 접수된 강서세무서장의 압류(체납징세)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김영아)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 26일

확정일자: 2021년 8월 4일

배당신고일자: 2023년 9월 8일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

인수 보증금 합계: 0원

이 물건은 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 문명기 외 1명 (2020-12-04)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 고완석 (2021-08-20, 말소)

* 압류: 강서세무서장 (2022-09-15, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김영아 (2023-09-08, 255,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-24, 255,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 255,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. (단, 특별매각조건 명시)

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

본건은 독산동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 지역 내 상권은 기본적인 생필품 구매나 소규모 서비스를 이용할 수 있는 수준으로 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설의 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요합니다. 본건 건물 자체는 도시형생활주택으로, 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 문교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 가까워 시내 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공제한지역: 해당 기간(2023.1.17.~2026.1.16.) 동안 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 별도 제한이 있을 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이 존재할 수 있다는 점은 채무 구조의 복잡성을 시사하며, 관련 조건 확인이 필수적입니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 보증금 인수 부담을 없애주지만, 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 해당 구역 내에서 교육 환경을 해칠 우려가 있는 시설의 설치가 제한될 수 있으므로, 남부교육청을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 높이 제한 등 군사 작전에 영향을 미치는 사항이 있을 수 있으니, 육군수도방위사령부(02-524-3313)를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 258,000,000원입니다. 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 약 8.22평의 소형 주거 공간입니다. 문교초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 교통 또한 보통 수준으로 양호합니다.

권리 관계는 임차인의 대항력이 없고 HUG의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 인수 부담이 없는 깔끔한 상태입니다. 다만, 건축허가·착공제한지역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 투자 전 이러한 제한 사항과 복잡한 채무 구조 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 실거주 용이: 초등학교 인근에 위치하여 실거주 목적으로 접근하기 좋은 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일, 독산동 886-6번지, 2017년식 다세대 "더하우스비동", 전용면적 53.72㎡(약 16.25평)이 440,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,708만원)

* 2026년 5월 5일, 독산동 972-50번지, 2023년식 다세대 "로얄팰리스5", 전용면적 29.87㎡(약 9.04평)이 325,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,595만원)

* 2026년 5월 1일, 독산동 960-11번지, 2012년식 연립 "엘리체", 전용면적 21.99㎡(약 6.65평)이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,105만원)

본건은 전용면적 약 8.22평이며, 2020년식 건물입니다. 가장 유사한 면적인 "로얄팰리스5"(약 9.04평)의 거래가(325,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가(258,000,000원)는 평당 약 3,138만원으로, 최근 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다.

주변 시세를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 평당 약 3,100만원에서 3,300만원 범위로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 254,820,000원 ~ 271,260,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

현 시점을 기준으로, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 주변 시세를 반영하여 260,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주의사항:

본 물건은 HUG 관련 특수조건, 건축/토지거래 관련 제한사항 등이 존재하므로, 입찰 전 해당 사항에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.