나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12786 [1] 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 '온수역(지하철1,7호선)' 북서측 인근에 위치한 다세대주택 내에 위치하고 주위는 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 공원, 공장, 운전학원 등이 위치함.

교통상황

본건 소재 다세대주택단지는 서측으로 부일로1길과 접하여 본건까지 차량진입 용이하고 인근에 버스정류장, 온수역(지하철1,7호선)이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 중 제3층 제303호로서(사용승인 2019.2.7.) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시 등 마감

이용상태

주택(방, 화장실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 화재탐지설비, 화재경보장치 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12786 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 293,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건축연도: 2019년 2월 7일 사용승인

총 동 수: 2개 동

세대 수: 총 28세대 (102동: 14세대)

토지 면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

건물 면적: 44.05㎡ (약 13.32평) - 전용면적

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 온수동 '온수역(지하철 1, 7호선)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주위는 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 공원, 공장, 운전학원 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 서측으로 부일로1길과 접하여 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 온수역(지하철 1, 7호선)이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

공공시설: 인근에 공원이 위치하여 이용 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12786) (2024년 2월 23일 접수)

등기부채권 총액: 296,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

낙찰자가 인수하는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (나 )

* 보증금: 296,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 14일

* 확정일자: 2022년 1월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, HUG는 매수인에 대한 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 (참고용, 실제 가치와 차이 발생 가능):

* 성원빌라 (연립, 1985년식, 68.53㎡): 710,000,000원 (2026.03.22 거래) -> ㎡당 약 10,360,500원

* DIVille (다세대, 2010년식, 55.17㎡): 406,000,000원 (2026.07.17 거래) -> ㎡당 약 7,359,000원

* 우석캐슬빌 (다세대, 2011년식, 36.16㎡): 247,000,000원 (2026.07.14 거래) -> ㎡당 약 6,830,750원

분석:

본건 에코그린빌(2019년식, 44.05㎡)의 감정가 293,000,000원은 ㎡당 약 6,651,759원으로, 주변 신축급 다세대의 거래 사례와 유사한 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다. 특히 우석캐슬빌(2011년식)의 ㎡당 가격(약 683만 원)과 비교하면 비슷한 수준입니다. 가장 최근 거래된 DIVille(2010년식, 55.17㎡)의 ㎡당 가격(약 735만 원)과 비교 시, 본건의 감정가는 다소 보수적으로 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 온수역 주변 상업시설, 인근 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있습니다. 다만, 교육환경보호구역 지정 여부에 따른 제한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

공원/녹지: 인근 공원을 통해 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 복합적인 용도 지역 지정 및 제한 사항은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세 내용은 관할 관청에 확인이 필요합니다.

건축물 현황: 2019년 신축으로 비교적 최신 건물이지만, 집합건물 등기부상 공유자 전원 지분 이전(매매) 기록이 확인되므로, 공동 소유 관계 및 관련 사항에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 시설: 물건지 북측 인근에 운전학원 및 일부 공장 시설이 혼재하고 있어, 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구 온수동에 위치한 2019년 신축 다세대주택으로, 온수역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로, 임차인의 대항력이 없으며 HUG의 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 인수하는 임대차보증금은 없습니다. 이는 권리 관계를 명확하게 하여 인수 부담을 최소화합니다.

비교적 최신 연식의 건물임에도 불구하고 감정가가 주변 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건으로 판단됩니다.

다만, 다양한 토지이용계획상의 제한과 주변 지역의 복합적인 용도(공장 등)는 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 내 신축급 다세대주택으로 희소성 보유

* 온수역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* HUG 관련 특수 조건으로 인한 인수 부담 없음 (임차보증금 0원 인수)

* 감정가 대비 시세 상승 여력 잠재 (주변 신축급 다세대 시세와 비교 시)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

주변 시세 추정 (2019년식 44.05㎡ 기준): ㎡당 약 6,700,000원 ~ 7,300,000원

이에 따른 추정 시가: 295,135,000원 (44.05㎡ * 6,700,000원) ~ 321,565,000원 (44.05㎡ * 7,300,000원)

분석:

본건의 감정가(293,000,000원)는 ㎡당 약 6,651,759원으로, 최근 거래된 다세대 주택들의 ㎡당 가격(약 683만 원 ~ 735만 원)보다 다소 낮은 수준입니다. 특히 2010년식 DIVille(55.17㎡)이 406,000,000원(㎡당 약 735만 원)에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시가 총액은 3억 원 이상으로 추정됩니다.

HUG 관련 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 시세 대비 저평가된 감정가를 바탕으로, 예상 입찰가를 감정가의 80% ~ 99% 수준으로 고려할 수 있습니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 290,000,000원

(본 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.