나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104158 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 603-7 신논현마에스트로 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "삼정호텔" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 상업시설, 업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(언주역, 신논현역)이 소재하여 대중교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제2층 제202호외 1개호로서, 외벽: 외장석 및 복층유리 등 마감 내벽: 인테리어 마감 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(가,나): 공히 사무실의 일부로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형의 완경사지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 간선도로(봉은사로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각
본건 물건 1. 2.는 공부상 구분건물이나, 2층 전체를 사무실의 일부로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 603-7, 신논현 마에스트로 2층 202호

건물명: 신논현 마에스트로

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 19층 건물 (지하 2층, 지상 19층)

사용승인일: 2013년 12월 13일

1.2. 면적 및 감정가

용도: 근린상가 (본건 2층 202호는 공부상 구분건물이지만, 2층 전체를 사무실의 일부로 이용 중)

감정가: 498,000,000원

토지면적: 4.92㎡ (약 1.49평)

토지 지분: 4.921㎡ (약 1.49평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.67㎡ (약 9.00평)

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104158 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주식회사골든캐피탈대부 (말소기준권리 설정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "삼정호텔" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변으로 상업시설, 업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.

북측으로 간선도로인 봉은사로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 언주역, 신논현역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한

토지는 대체로 삼각형의 완경사지로서 건부지로 이용 중입니다.

해당 토지에는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등의 용도지역 지정이 되어 있습니다.

또한, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 건축선 지정 구역 등의 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

특히, 토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 용도 한정 등) 설정되어 있어, 향후 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 외장석 및 복층유리, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

3.2. 이용 상태

본건 2층 202호는 공부상 구분건물이나, 실제로는 2층 전체를 사무실의 일부로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상, 말소기준권리는 2025년 3월 19일 접수된 주식회사골든캐피탈대부의 근저당권(채권최고액 390,000,000원)입니다.

이 외 소유권 이전, 신탁등기 말소, 소유권 이전(매매), 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 등기되어 있습니다.

경매개시결정등기는 2025년 10월 23일 주식회사골든캐피탈대부에 의해 접수되었습니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 물건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 이들의 권리관계는 경매 낙찰 후 인수 여부에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인: (주)메세나뷰티

보증금: 11,300,000원

차임: 1,130,000원

사업일자: 2021년 2월 23일

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 절차에서 보증금이 배당될 예정이나, 배당이 부족할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 소프트홀딩스(주)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2025년 9월 2일

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인들의 보증금이 경매 절차를 통해 모두 변제될 것으로 예상됨을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 점유 관계 및 명도 절차에 변수를 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 390,000,000원(근저당) + 319,068,492원(경매청구금액)으로, 약 709,068,492원입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 관련 내용 확인되지 않습니다.

5. 상권 분석

본건이 위치한 역삼동 일대는 서울의 대표적인 상업 및 업무 중심지로서, 유동인구와 배후수요가 풍부합니다.

주변에 다수의 오피스 빌딩, 호텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준하며, 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

봉은사로 및 테헤란로와 인접하여 강남 지역의 핵심 상권으로 분류됩니다.

6. 생활 정보

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

강남파이낸스센터, 코엑스 등 대형 상업 및 업무 시설 접근성이 좋습니다.

주거 및 업무 환경이 우수하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: (주)메세나뷰티 임차인은 대항력이 있어, 명도 절차 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 보증금 전액 배당 여부 및 명도 과정에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 2층 전체 이용: 공부상 구분건물이지만 2층 전체를 하나의 사무실로 이용하는 점은, 향후 사용 용도 변경이나 재구획 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한: 여러 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 얽혀 있어, 향후 건축이나 개발 행위 시 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 절차상의 번거로움이 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 상업지에 위치한 근린상가 물건으로, 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

19층 건물의 2층에 위치하며, 전용면적 약 9평으로 소규모 사무실 또는 상가로 활용하기에 적합합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 역삼동의 핵심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 임대 수요가 풍부합니다.

* 뛰어난 교통 여건: 지하철 언주역, 신논현역 및 주요 간선도로 접근성이 매우 우수합니다.

* 업무 및 상업 시설 밀집: 주변 상권의 발달로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 강남 중심지라는 점을 감안할 때, 감정가가 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 때 매력적인 수준일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

상기 물건의 입지, 건물 상태, 권리 관계, 제반 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 530,000,000원으로 제시합니다.

이 가격은 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크와 향후 명도 절차에 소요될 수 있는 시간 및 비용을 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 구도를 추가적으로 분석하여 최종 결정해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.