나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104171 [1] 서울특별시 동작구 사당동 56-8 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 56-8번지 소재 "서울동작고등학교" 남측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 도시형생활주택(단지형다세대)으로서 외벽 : 석재 타일 붙임. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104171 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정가: 455,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 56-8 2층201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

토지면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 도시형생활주택(단지형다세대)

사용승인일: 2018년 8월 23일

해당층: 2층 201호

1.4. 토지 정보

지목: 건부지 (3필지 일단의 부정형 평지)

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 56-8번지 소재 "서울동작고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인접한 곳에 대중교통수단인 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부채권 총액: 149,260,000원

말소기준권리: 2021년 7월 30일 접수된 주식회사프론티어개발 근저당권 (100,000,000원)

후순위 권리: 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 채권자에게 배당될 금액 외 추가로 부담해야 할 보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 420,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 17일

확정일자: 2021년 6월 28일

대항력: 있음

말소기준권리(2021-07-30)보다 선순위로 전입 및 확정일자를 받았으므로, 임차인 최 은 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 420,000,000원을 인수해야 합니다.

강제경매 신청 채권자가 임차인 최 으로 등기되어 있으며, 권리금액은 422,400,000원입니다. 이는 임차인이 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우를 대비한 조치로 보입니다.

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 (본 건은 보증금액이 명확함)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근(2026년 7월) 인근 지역에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

- 조은빌라B (다세대, 전용 49.22㎡, 1994년식): 280,000,000원 (2.8억원)

- 성원빌라 (다세대, 전용 56.54㎡, 1994년식): 544,000,000원 (5.44억원)

- 청구맨션빌라 (연립, 전용 115.11㎡, 1992년식): 820,000,000원 (8.2억원)

4.2. 시세 동향

본건의 감정가는 455,000,000원이나, 유사 면적(49.22㎡)의 최근 거래가는 280,000,000원입니다. 이는 감정가가 실제 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하면, 실제 낙찰가는 감정가 이하로 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 정보 확인이 어렵습니다. 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건은 서울동작고등학교 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 최 의 보증금 420,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다. 해당 금액을 낙찰 후 추가로 지불해야 할 수 있으므로, 철저한 자금 계획이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 등 특정 매수자에게는 토지 취득 시 허가가 필요함을 의미합니다. 다만, 경매 매각 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 관련하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(최 )이 존재하여, 낙찰자가 보증금 420,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가 455,000,000원 대비 임차인 보증금이 상당한 비중을 차지하므로, 투자자는 해당 금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 간과할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

- 서울 동작구 사당동 지역의 다세대주택 물건입니다.

- 서울동작고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

- 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하고, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(420,000,000원)을 제외한 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다. 주변 유사 물건의 최근 거래가(약 2.8억원)와 본건 감정가(4.55억원) 사이의 격차가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 약 350,000,000원(3.5억원)으로 제안합니다. 이는 유사 물건의 거래가보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 시장 상황과 임차인 보증금 인수 부담을 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.