나이스옥션 법원경매 여주 2023타경39166 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 365 진우아파트 101동 19층 1906호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경39166 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 365 진우아파트 101동 19층 1906호 아파트 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2023타경39166 | 소재지: 경기도 이천시 부발읍 경충대로 2212, 101동 19층 1906호 (진우아파트) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 115,150,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 여주지원 2023타경39166 (1)이며, 경기도 이천시 부발읍 신하리 365 진우아파트 101동 19층 1906호에 위치한 아파트입니다. 본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다. 감정가는 235,000,000원으로 산정되었습니다. 소유자 및 채무자는 윤OO이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 물건은 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 아파트 전용면적 59.96㎡ (약 18.14평)이며, 통상적으로 구 25평형에 해당하는 분양면적 약 84.00㎡ (약 25.41평)으로 추정됩니다. 토지면적은 34.89㎡ (약 10.55평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지하 1층, 지상 20층 건물 중 19층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 마감, 창호는 PVC샷시입니다. 내부 구조는 아파트로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "신하초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 국도변 지역입니다. 남서측으로 경충대로(국도)와 바로 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 동측 직선거리 약 1km 내외로 경강선 부발역이 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어 주거 환경 개발 및 가치 평가에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(학교 환경), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 법적 제한이 다수 존재하여 개발 행위에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 등기부상 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채무관계보다는 일반적인 임의경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로, 본 물건은 유동화물건에 해당합니다. 유동화물건의 경우 일반적인 금융권 채권보다 채권 회수에 적극적인 경우가 많으므로 경매 진행 속도를 예측할 때 참고할 필요가 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되어 있습니다. 따라서, 매각 전 현장 조사 및 명도 협상을 통해 임차인 유무, 점유자 관계, 대항력 여부 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

본건 주변은 이천의 주요 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 특히 이천시의 주요 경제 거점인 SK하이닉스 이천캠퍼스 및 관련 협력업체 단지가 가까워 잠재적인 직주근접 수요를 확보하고 있는 입지입니다. 인근 신하초등학교를 비롯한 교육 시설이 가까워 주거 환경의 편의성이 높으며, 아파트 단지 주위로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용에 무리가 없습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

주요 리스크로는 본건 아파트가 남서측으로 경충대로(국도)와 인접해 있어 차량 통행에 따른 소음 발생 가능성이 있습니다. 또한, 주위가 아파트단지 외에 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 국도주변 지역이므로, 완벽하게 정비된 대규모 아파트 단지 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 주변 검색 결과, 아파트 생활에 영향을 미칠 만한 대규모의 노골적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 진우아파트는 이천시 부발읍 신하리 내에서 양호한 주거 입지를 가지고 있으며, 특히 부발역(경강선)과 국도 접근성이 우수하여 교통 편의성이 높습니다. 제3종일반주거지역에 속하여 용도상의 가치도 안정적입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 국도변 소음 가능성은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 감정가 대비 시장 가격을 분석하여 적절한 입찰가격을 산정한다면 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경강선 부발역이 약 1km 내외에 위치하며, 경충대로와 접하여 이천 시내 및 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

주요 수요층: 이천 SK하이닉스 및 관련 기업 종사자를 배후 수요로 하는 직주근접형 아파트 단지로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

면적 선호도: 전용 59.96㎡ (구 25평형)은 실수요자 선호도가 높은 중소형 면적으로 매매 및 임대 회전율이 높습니다.

용도지역의 안정성: 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경의 안정성 및 향후 재산 가치 보존에 유리한 측면이 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매1계