나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550827 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트단지 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상11층건내
제1층 제107호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어마감 등.
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(빨래방)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 화재탐지 및 소화설비,E/V설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약20m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설(빨래방)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550827 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7, 청라레이크봄 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 705,000,000원

토지 면적: 8.55㎡ (약 2.59평)

토지 지분: 8.551㎡ (약 2.59평)

건물 면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물 지분: 35.49㎡ (약 10.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, "청라3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

교통: 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접해 있어 차량의 접근 및 이용이 용이합니다.

토지 이용 계획: 해당 물건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m) 등에 포함되어 있으며, 경제자유구역 및 성장관리권역으로도 지정되어 있어 개발 잠재력을 가진 입지입니다.

주변 시설: 중심상업지역이라는 점과 주거단지와의 인접성을 고려할 때, 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 현재 제공된 자료에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

소유권 현황: 일주건설주식회사에서 소유권 보존등기 후, 김민욱 씨에게 매매로 소유권이 이전된 이력이 있습니다.

등기부 요약:

* 안양농업협동조합 근저당권 (채권 금액 540,000,000원) - 말소기준권리

* 안양농업협동조합 임의경매 신청 (2024년 8월 6일 접수)

말소 기준 권리: 등기부상 가장 먼저 설정된 권리인 안양농업협동조합의 근저당권(2021년 1월 18일 접수)이 말소기준권리가 됩니다. 이로 인해 낙찰 시 해당 근저당권보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 일반적인 근린상가 물건의 특성을 고려할 때, 실제 인수 부담이 될 가능성은 낮으나, 정확한 확인은 필요합니다.

임차인 현황: 현재 조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없으며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

상권 특징: 인천 청라지구 내 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 안정적인 소비층을 기반으로 영업이 가능합니다.

현재 이용 현황: 본 물건은 현재 근린생활시설(빨래방)로 이용 중입니다. 이는 제2종 근린생활시설 용도로 적합하며, 지역 주민들에게 필요한 생활 편의 서비스를 제공하고 있습니다.

상권 잠재력: 중심상업지역으로서 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 행정복지센터, 다양한 상업시설, 문화시설 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통망: 대중교통 접근성이 양호하며, 주요 간선도로와의 연결성도 좋아 차량 이용 시에도 이동이 편리합니다.

건축물 정보: 본건은 총 11층, 지하 4층 규모의 집합건물 내 1층에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 총 420세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 임차인이 없어 명도 부담은 없으나, 낙찰 후 공실이 발생할 경우 공실 기간 동안의 관리비 등 고정 비용 발생에 대한 대비가 필요합니다.

업종 전환: 현재는 빨래방으로 이용 중이나, 향후 다른 업종으로 변경 시 해당 건물의 용도 제한이나 관리 규약 등을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

건물 관리: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 공동으로 사용하는 시설물에 대한 정기적인 관리 및 유지보수 필요성이 있습니다.

미확인 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존부 및 행사 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

감정가는 7억 5백만원으로, 해당 지역의 상업용 부동산 시세 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 향후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상업 지구 내 위치: 중심상업지역의 장점을 살려 높은 유동인구와 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

안정적인 업종: 근린생활시설로서 지역 주민의 필요에 따른 꾸준한 수요가 예상됩니다.

가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

낮은 인수 부담: 임차인 보증금 등 별도의 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제시된 감정가는 705,000,000원입니다.

본 경매 물건의 경우, 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 면밀한 시세 분석, 향후 예상 임대 수익률 계산, 주변 상권 동향 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%에서 120% 범위 내에서 고려될 수 있으나, 이는 다양한 시장 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.