나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50355 [1] 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 9층936호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재, "미사역(지하철5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통
시됨.

교통상황

본건 동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는
바 교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 중
제9층 제936호 로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, "오피스텔 및 근린생활시설부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 대로, 북측으로 중로, 동측으로 보행자도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지(1119-1번지) : 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m-35m)
(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공
주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경50355 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 9층936호

1.3. 물건 종류

오피스텔

1.4. 면적

토지 면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

토지 지분: 4.7686㎡ (약 1.44평)

건물 면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

전용 면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

1.5. 감정가

121,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

정OO

1.9. 건물 정보

준공 연도: 2019년

총 층수: 12층 (본건 9층)

세대수: 614호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재, 지하철 5호선 "미사역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선과 간선도로가 인접해 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 지목

본건은 대표 필지(1119-1번지) 기준으로 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당합니다. 또한 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하고 있습니다. 기타 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (2023-07-26)

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (정아림): 임차보증금 135,000,000원. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑2, 갑3)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑5, 하남시)

* 강제경매 (갑6, 정아림)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 유무 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-09-09

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (단, 정 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 별도 인수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 망월동 일대는 미사역을 중심으로 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업 지구를 형성하고 있습니다. 다양한 편의시설과 업무 시설이 있어 활발한 상권이 기대됩니다.

4.2. 미사역 역세권

지하철 5호선 미사역 초역세권 입지로, 풍부한 유동인구와 접근성을 바탕으로 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 미사역 이용이 편리하며, 주변 상업시설 내 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능합니다. 아파트 단지 또한 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

정 임차인의 보증금 1억 3,500만원은 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 주의해야 할 부분이며, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소액 임차인 보증금 미확인

곽 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 계약서 및 현장 조사 등을 통해 정확한 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 향후 시장 변동성

최근 매매 사례 분석 시 가격 하락 추세가 일부 관찰됩니다. 향후 부동산 시장의 변동성이 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 망월동, 미사역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 중심상업지역의 개발 잠재력을 갖춘 우량 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 비교적 신축 건물에 해당하여 주거 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석과 인수될 보증금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미사역 역세권 입지

미사역을 중심으로 형성된 핵심 상권으로, 지하철 5호선 개통으로 인한 수혜를 직접적으로 누릴 수 있습니다.

8.2. 중심상업지역의 미래 가치

개발이 활발히 이루어지고 있는 지역의 중심상업지역에 위치하여 향후 지가 상승 및 건물 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 소형 오피스텔의 높은 수요

17. 95㎡(약 5.43평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가(121,000,000원) 대비 약간 낮은 수준이며, 최근 매매 사례(2024년 2월 120,000,000원, 2025년 10월 110,000,000원, 2026년 2월 95,000,000원)를 고려한 보수적인 접근입니다. 특히, 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 135,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있다는 점을 감안하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인 곽 의 보증금 0원 기재에 대한 정확한 사실관계 확인도 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.