나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5217 [1] 경기도 평택시 신장동 324-70 화신노블레스7차 1층104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 "신장근린공원" 남동측인근의 일반상업지역에 위치하며 부근은
서측으로 주상복합건물,근린생활시설(주로 미군상대},평택국제중앙시장 등이 소재하며 동측
에는 천주교 송탄성당,교회 및 주거용 건물 등이 혼재함.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 주위에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 1호선 송탄역
이용이 가능하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층(지하3층)규모의 주상복합건물임.
-외벽:화강석 붙임 등 마감
-내벽:몰탈위 페인팅마감
-창호:샷시창

이용상태

기호(1)104호,기호(2)105호를 <잉크뷰 타투샵>으로 사용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

급배수,위생설비,옥내소화설비,승강기설비(현대15인승 2대),주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

총12필 일단지의 주상복합용도 건물부지로 대체로 사다리형상이며 완경사지역임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 소로2류의 포장도로와 접하며 동측도로와는 등고상태이나 남측 도로는
경사지(서저동고)로 본건물 지상으로 연결되는 계단이 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 신장동 324-70외 총12필지 전체기준
일반상업지역,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에
관한 법률>
철도보호지구<철도안전법>
소로2류(폭8-10미터:접함)

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지중 기호(6)은 지목이 "도로"이나 실제 건부지일부로 현황"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:<잉크뷰 타투샵>으로 사용중인 것으로 탐문되나 임대조건 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경5217 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 324-70 화신노블레스7차 1층104호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

건물면적: 26.00㎡ (약 7.86평)

토지면적: 3.71㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.7148㎡ (약 1.12평)

건물지분: 26㎡ (약 7.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2024-07-09

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, "신장근린공원" 남동측 인근의 일반상업지역에 속해 있습니다. 주변으로는 주상복합건물, 근린생활시설(주로 미군 상대), 평택국제중앙시장 등이 혼재되어 있습니다. 동측으로는 천주교 송탄성당, 교회 및 주거용 건물 등도 위치하고 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 노선버스 및 마을버스 정류장이 가까이에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 1호선 송탄역을 이용할 수 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 사다리형상이며 완경사 지역에 해당합니다. 동측과 남측으로 폭 8-10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 직접적으로 인접한 곳에서 확인되지 않았습니다. 그러나 본건은 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 관련 소음 및 이용 제한에 대한 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 17일 접수된 신한은행의 근저당(을1, 186,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 을1, 을2, 갑5(임의경매) 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

해당 물건에는 임차인 이상웅 씨가 있습니다.

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2023년 12월 1일

확정일자: 2024년 12월 18일

배당신고일자: 2024년 12월 18일

대항력: 없음

이상웅 임차인은 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설과 주거용 건물이 혼재된 지역입니다. 특히 미군 부대와 인접한 지역 특성상 관련 업종의 상권이 발달해 있으며, 평택국제중앙시장 등이 가까워 배후 수요가 풍부합니다. 104호는 현재 '<잉크뷰 타투샵>'으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 지역 상권의 특성과 연관성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

주변에 평택국제중앙시장과 각종 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 1호선 송탄역과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 도로 접근성이 좋습니다. 주상복합 및 주거용 건물이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 군용비행장과 인접하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항에 따른 안전 구역으로, 향후 건축물 증축이나 용도 변경 시 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 추가적인 도시계획법상의 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 신장동 소재 송탄역 역세권의 오피스텔로, 상업시설과 주거지가 혼재된 지역에 위치합니다. 미군 부대 인근 상권의 특수성과 시장 접근성 등 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 다만, 군용비행장 관련 소음 및 비행안전 구역 지정으로 인한 제약 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 1호선 송탄역 이용이 편리한 역세권 입지

* 평택국제중앙시장 등 생활 편의시설 인접

* 미군 부대 인근 지역으로 인한 잠재적 임대 수요 가능성

* 본건 건물의 경우, 104호가 타투샵 등으로 활용된 상업적 가치

1.8. 예상 입찰가

제공된 매매/임대 정보를 분석한 결과, '화신노블레스 7차'의 유사 면적(약 76~77㎡) 오피스텔 실거래가는 2025년 7월 ~ 9월 기준으로 16,000만원에서 24,000만원 사이로 확인되었습니다. 이는 제곱미터당 약 208만원에서 315만원 수준입니다.

제공된 본건의 건물면적은 26.00㎡(약 7.86평)으로 기재되어 있으나, 이는 시장에서 확인되는 유사 면적(약 76~77㎡) 및 감정가(242,000,000원)와 상당한 차이가 있습니다. 본 평가는 유사 거래 사례의 면적(약 76~77㎡) 및 감정가를 기준으로 분석하였을 때, 2025년 9월 최고가 거래액인 24,000만원과 감정가 24,200만원을 고려할 때, 시세는 감정가 수준을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

또한, 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전구역에 해당하여 일반적인 오피스텔 대비 가격 상승에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

상기 분석을 종합하여 볼 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 242,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 이는 제공된 26㎡ 면적이 아닌, 시장 거래 사례에 나타난 약 76㎡ 면적 기준의 평가이며, 실제 면적 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.