나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5217 [2] 경기도 평택시 신장동 324-70 화신노블레스7차 1층105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 "신장근린공원" 남동측인근의 일반상업지역에 위치하며 부근은
서측으로 주상복합건물,근린생활시설(주로 미군상대},평택국제중앙시장 등이 소재하며 동측
에는 천주교 송탄성당,교회 및 주거용 건물 등이 혼재함.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 주위에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 1호선 송탄역
이용이 가능하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층(지하3층)규모의 주상복합건물임.
-외벽:화강석 붙임 등 마감
-내벽:몰탈위 페인팅마감
-창호:샷시창

이용상태

기호(1)104호,기호(2)105호를 <잉크뷰 타투샵>으로 사용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

급배수,위생설비,옥내소화설비,승강기설비(현대15인승 2대),주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

총12필 일단지의 주상복합용도 건물부지로 대체로 사다리형상이며 완경사지역임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 소로2류의 포장도로와 접하며 동측도로와는 등고상태이나 남측 도로는
경사지(서저동고)로 본건물 지상으로 연결되는 계단이 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 신장동 324-70외 총12필지 전체기준
일반상업지역,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에
관한 법률>
철도보호지구<철도안전법>
소로2류(폭8-10미터:접함)

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지중 기호(6)은 지목이 "도로"이나 실제 건부지일부로 현황"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:<잉크뷰 타투샵>으로 사용중인 것으로 탐문되나 임대조건 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 평택지원 2024타경5217 (2)

3. 소재지: 경기도 평택시 신장동 324-70 화신노블레스7차 1층105호

4. 용도: 오피스텔 (건축물대장상: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설)

5. 감정가: 238,000,000원 (2억 3천 8백만원)

6. 토지면적: 3.66㎡ (약 1.11평)

7. 토지지분: 3.6568㎡ (약 1.11평)

8. 건물면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

9. 건물지분: 25.594㎡ (약 7.74평)

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 주OOOOOOOO

13. 건축년도: 2017년

14. 건물 규모: 지하 3층, 지상 14층

1.1. 입지조건

1. 위치: 경기도 평택시 신장동 "신장근린공원" 남동측 인근 일반상업지역에 위치합니다.

2. 주변 환경: 서측으로는 주상복합건물, 근린생활시설(주로 미군 상대), 평택국제중앙시장 등이 있으며, 동측에는 천주교 송탄성당, 교회 및 주거용 건물 등이 혼재합니다.

3. 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 주위에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 1호선 송탄역 이용이 가능하여 교통 여건은 보통입니다.

4. 도로 상태: 동측 및 남측으로 소로2류의 포장도로와 접하며, 동측 도로는 등고 상태이나 남측 도로는 경사지(서저동고)로, 건물 지상으로 연결되는 계단이 설치되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2017-11-17 접수, 108,000,000원)

2. 인수되는 권리: 본 경매 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

3. 등기부채권 총액: 559,900,000원

4. 임차인 현황:

* 임차인: 이상웅 (이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-12-01

* 확정일자: 2024-12-18

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

1. 지역 특성: 일반상업지역에 위치하며, 주변에 주상복합, 근린생활시설, 평택국제중앙시장 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 특히 미군을 대상으로 하는 상업시설이 많아 특정 수요층이 존재합니다.

2. 현 이용 상태: 본건(105호)은 기호(1) 104호와 함께 <잉크뷰 타투샵>으로 사용 중인 것으로 탐문되었습니다.

3. 임대 현황: 임대 조건 등 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1. 주변 편의시설: 신장근린공원이 인근에 위치하며, 평택국제중앙시장 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2. 교육 시설: 주변에 평택지산초등학교, 송탄중학교, 진위고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

3. 교통 접근성: 1호선 송탄역 이용이 가능하며, 버스 정류장 또한 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 군사시설 관련 제한: 본건이 위치한 지역은 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다. 이는 건축물의 높이 제한(기본 45m, 약 15층) 및 소음 발생 등의 영향을 받을 수 있으며, 평택시에서는 이러한 고도 제한 완화를 추진 중이나 아직 확정된 사항은 아닙니다.

2. 기타 법규 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구로도 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제약 사항이 있을 수 있습니다.

3. 토지 공부와의 차이: 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부(기호 6)는 지목이 "도로"이나 실제 건부지 일부로 현황 "대"로 사용되고 있습니다.

4. 상권의 특성: 미군 관련 상권은 미군 부대의 이전이나 정책 변화에 따라 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1. 본건은 경기도 평택시 신장동의 화신노블레스7차 오피스텔 1층 105호로, 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

2. 건축된 지 약 10년 된 건물이며, 1호선 송탄역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석상 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 다만, 군사시설 보호구역 내에 위치하여 고도 제한 및 소음 등의 잠재적 리스크를 안고 있으며, 평택시에서 고도 제한 완화를 추진하고 있으나 그 결과는 지켜봐야 합니다.

5. 현재 '잉크뷰 타투샵'으로 사용 중인 것으로 탐문되며, 주변은 미군 대상 상권과 시장이 인접하여 유동 인구가 많습니다.

1.7. 투자 포인트

1. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

2. 평택시의 지속적인 개발 호재와 함께, 군사시설 관련 규제 완화가 이루어질 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 1호선 송탄역 및 주요 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4. 미군 부대 인접으로 안정적인 임대 수요가 예상될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1. 감정가: 238,000,000원

2. 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에서 'excluUseAr' 값이 76.553㎡ ~ 76.957㎡로, 이는 본 경매 물건의 전용면적 25.59㎡(약 7.74평)보다 약 3배가량 큰 면적입니다. 따라서 해당 JSON의 거래가(1억 6천만원 ~ 2억 4천만원)를 본 물건의 시세 산정에 직접 적용하는 것은 부정확합니다.

3. 대체 시세 정보: 신장동 일대 오피스텔의 평당 가격이 500만원대 전후로 형성되어 있음을 참고할 수 있습니다. 본 물건의 전용면적 25.59㎡ (약 7.74평) 기준으로 단순 계산 시, 500만원/평 * 7.74평 = 약 3,870만원이 됩니다. 이는 매우 단순화된 계산이며, 건물 위치, 층수, 관리 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

4. 리스크 고려: 비행안전구역 내 위치로 인한 고도 제한 및 소음 발생 가능성 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 보수적 추정: 현재 제시된 감정가 238,000,000원 (평당 약 3,075만원)은 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

6. 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원.

7. 주의사항 : 상기 예상 입찰가는 제한된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 판단이 필수적입니다. 특히, 군사시설 관련 규제 완화 추이 및 실제 임대 수익률 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.