나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경239 [2] 전북특별자치도 부안군 줄포면 난산리 349 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경239 [2] 전북특별자치도 부안군 줄포면 난산리 349 단독주택 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매3계 2025타경239 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 줄포면 난산리 349 | 감정가: 84,755,700원 | 최저가: 59,329,000원 | 용도: 단독주택

1. 정읍 지원 2025타경239 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경239 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 줄포면 난산리 349

용도: 단독주택

감정가: 84,755,700원

토지면적: 626.00㎡ (약 189.37평)

건물면적: 97.52㎡ (약 29.49평)

건물 제시외면적: 109.70㎡ (매각에서 제외되는 비닐하우스 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항:

1. 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 일괄매각.

2. 토지상 비닐하우스는 매각에서 제외 (철거 용이).

3. 건물 구조 표기(등기부등본 vs 건축물대장) 상이하나 물적 동일성 인정.

1.2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 부안군 줄포면 난산리 "목중마을" 남서측 근거리 및 마을 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 자연림, 단독주택, 축사 등이 혼재하는 지역으로, 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지방도가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지 중 일부(일련번호 1,2)는 생산관리지역, 가축사육제한구역이며, 다른 일부(일련번호 3,4)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 소유자이자 채무자인 최OO 씨 명의로 있으며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 건의 가장 큰 권리적 특이사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 법정지상권이란 계약에 의하지 않고 법률 규정에 의해 성립되는 지상권을 의미하며, 주로 토지와 그 지상 건물이 동일 소유자였으나 저당권 실행 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자를 보호하기 위해 인정됩니다. 본 건의 경우, 소유자와 채무자가 동일 인물이므로 일반적인 저당권 실행으로 인한 법정지상권과는 다른 맥락의 법률 관계가 존재할 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후에도 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 법정지상권의 정확한 성립 여부 및 그 영향에 대해 반드시 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 부안군 줄포면 난산리 일대는 주로 농경지와 단독주택, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어, 농업 활동 및 단독주택 신축 등은 가능하나, 개발 밀도에는 제한이 있을 수 있습니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 기대하기 어렵습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상되며, 주거 목적이나 전원생활을 위한 입지로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 전원 속의 쾌적하고 한적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 주변 지역에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일상생활에 필요한 마트, 병원, 금융기관, 학교 등 종합적인 편의시설은 줄포면 소재지나 부안군 읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 이는 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 이는 낙찰 후 토지 사용에 관한 법적 분쟁의 소지가 있거나, 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 반드시 사전에 법률 검토를 거쳐야 합니다. 등기부등본과 건축물대장상 건물 구조 표기에 차이가 있는 점은 행정 처리 시 약간의 번거로움이 있을 수 있으나, 감정평가서상 물적 동일성이 인정된다는 점은 긍정적입니다. 제시외 건물인 비닐하우스는 매각에서 제외되나, 관련하여 철거 비용이나 절차 발생 가능성이 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 주택을 갖춘 단독주택으로, 전원생활이나 조용한 주거를 희망하는 분들에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 쾌적한 자연 환경은 큰 장점입니다. 그러나 '법정지상권'이라는 명확한 권리 분석 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 검토 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 생활 편의시설 접근성이 낮다는 점과 지역 개발 가능성에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적을 활용한 전원생활 또는 주말 주택으로서의 잠재적 가치.

2. 한적하고 쾌적한 자연 환경 속에서의 주거 가치에 집중.

법원 정보

정읍지원 경매3계