나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55053 [1] 강원특별자치도 강릉시 안현동 246-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 순긋해변 인근에 위치하며, 주위는 해안취락지대임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형의 평지로서, 제시외건부지로 이용중임.
일련번호 2 : 삼각형의 평지로서, 주거나지 및 일부구거로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 일련번호 1 토지상에 제시외건물(주택)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,2: 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수-매각물건명세서 첨부 사실조회회신 참고)
-목록1: 지상에 매각대상이 아닌 타인 소유의 미등기건물(주택)이 소재하며 법정지상권 성립여부는 불분명(감정평가액 및 최저매각가격은 지상 소재 건물로 인하여 제한받는 가격임)
-목록2: 일부 현황 구거

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2024타경55053 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 안현동 246-2

* 토지 용도: 전 (농지)

* 감정가: 180,488,000원

* 토지 면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

* 매각 대상: 토지 매각 (토지만 진행)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주식회사 팜스코 (주OOOOOOO)

* 건물 현황: 건물 없음 (토지만 매각 대상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 순긋해변 인근에 위치하며, 주위는 해안취락지대입니다.

* 교통상황: 인근 노선버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1: 부정형의 평지로서, 제시외건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 삼각형의 평지로서, 주거나지 및 일부 구거로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일련번호 1, 2 토지 모두 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(2024-10-30)으로 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 15일 접수된 주식회사 팜스코의 강제경매 개시결정 (등기접수일자: 2024-11-15)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 갑1 (2008-03-31): 조광용 소유권보존

* 갑2 (2024-11-15): 주식회사 팜스코 강제경매 (권리금액: 1,621,283,544원) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 순긋해변 인근의 해안취락지대로서, 관광 및 휴양 관련 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 용도 제한: 계획관리지역으로 건축이 가능하나, 가축사육제한구역에 해당하여 축사 등 특정 용도의 개발에는 제약이 따릅니다.

* 접근성: 남동측으로 접한 도로를 통해 차량 접근이 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 해안가에 인접하여 바다 조망 및 해변 이용이 편리한 환경입니다. 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

* 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 주변 탐문을 통해 기본적인 생활 편의시설의 유무를 확인해야 합니다.

* 교통: 인근 대중교통 이용은 보통 수준으로, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지(전)이므로, 매수자는 반드시 관할 시군구청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. (매우 중요)

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 지상에 매각 대상이 아닌 타인 소유의 미등기 건물(주택)이 소재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 감정평가액 및 최저매각가격이 제한되었으며, 향후 건물 철거 또는 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. (매우 중요)

* 토지만 매각: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 지상 건물과의 법적, 물리적 관계를 명확히 해결해야 합니다.

* 토지 현황: 일련번호 2 토지는 일부 현황이 구거(도랑)로 이용 중입니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역 내에서도 가축사육이 제한되므로, 축사 등 관련 시설 설치는 불가능합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강릉 순긋해변 인근이라는 매력적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 요구와 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 법적, 행정적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 토지만 매각 대상이며, 지상에 타인 소유의 건물이 존재하여 명도 및 법적 문제가 예상됩니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 명확히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 수립할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 순긋해변 인근이라는 우수한 관광 및 휴양지 입지.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 잠재.

* 지상 건물 및 법정지상권 문제 해결 시, 주변 시세 대비 저가 매수 기회 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 180,488,000원이나, 농지취득자격증명 문제, 법정지상권 성립 여부 불분명, 타인 소유 건물 소재 등 중대한 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 입찰 참여 시에는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 조사, 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.