나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113481 [1] 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 "문현역" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트. 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "문현역"이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제5층 제502호로서. 현상은 보통입니다.
외 벽: 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호: 샷시창 등

이용상태

공부상 오피스텔이나 탐문에 의하면 주거용 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 주차타워설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,
가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113481 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 5층502호

용도: 오피스텔 (탐문 결과 주거용)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.8009㎡ (약 2.66평)

건물면적: 50.34㎡ (약 15.23평)

건물지분: 50.3427㎡ (약 15.23평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 "문현역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "문현역"이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 을1 순위로 2024년 3월 29일 접수된 주택임차권(고영준, 임대차보증금 140,000,000원)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 말소기준권리는 2024년 9월 4일 접수된 주택도시보증공사 가압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 고영준

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-11

확정일자: 2020-02-03

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 선순위임차권으로 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(고영준)

보증금: 41,019,350원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-03-25

대항력: 없음

비고: 배당받을 권리가 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을1 순위 주택임차권(고영준, 보증금 140,000,000원)이 있으며, 이는 매수인이 인수해야 합니다. 임대차보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 남구 문현동 일대는 주거용 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 문현역 역세권이라는 이점이 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽은 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로 구성되어 있고, 창호는 샷시창 등입니다. 건물 현상은 보통 수준입니다.

5.2. 내부 이용 상태 및 설비

공부상 용도는 오피스텔이나, 탐문 결과 주거용으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 스프링쿨러, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 소화기, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 대항력

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 고영준 씨의 보증금 140,000,000원이 매수 후 인수된다는 점입니다. 이 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 기타 주의사항

매수인이 전세사기 피해자인 경우, 공유자 우선매수 신고권 행사는 1회에 한정됩니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 가능하므로 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 문현역 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 입지 자체는 양호합니다. 다만, 1.4억 원에 달하는 선순위 임차인의 대항력 있는 보증금이 매수 후 인수된다는 점은 큰 부담 요인입니다. 이는 사실상 매수인이 인수하는 보증금만큼 추가 자금이 필요함을 의미하며, 매각으로 인한 보증금 회수가 불확실할 경우 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 권리 분석 및 임차인과의 명도 협상, 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산도시철도 2호선 문현역 역세권의 입지

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 가능성

* 주거용 오피스텔로 활용 시 안정적인 임대 수익 기대 (단, 임차인 인수 조건 감안)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(54.11㎡, 42.24㎡)의 오피스텔이 2023년 12월 130,000,000원, 2024년 2월 137,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적(50.34㎡)을 기준으로 평당가를 환산하면, 약 120,000,000원에서 163,000,000원 수준으로 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가는 160,000,000원입니다.

그러나 본건은 140,000,000원의 인수되는 보증금이 존재하므로, 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 시세는 약 130,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 파악됩니다. 인수해야 할 선순위 임차 보증금이 140,000,000원임을 고려할 때, 매수인의 총 투입 금액은 입찰가에 140,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

예를 들어, 본건의 시세 상한가인 160,000,000원을 기준으로 총 매수 금액이 이를 초과하지 않으려면, 입찰가는 최대 20,000,000원 이하로 결정되어야 합니다. 최근 실거래가를 고려하면 시세가 140,000,000원 이하일 가능성도 배제할 수 없어, 이 경우 입찰가는 마이너스가 되어 사실상 매입이 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 높은 리스크와 인수 보증금 부담을 감안하여, 보수적으로 시세의 10% ~ 15% 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 15,000,000원 ~ 20,000,000원

(본 예상 입찰가는 시장 상황, 명도 난이도, 보증금 회수 가능성 등에 따라 변동될 수 있으며, 총 투입 비용이 시세를 초과하지 않는 범위 내에서 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.