나이스옥션 법원경매 대전 2024타경10501 [1] 대전광역시 대덕구 중리동 OOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2024.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 대덕구 중리동 소재 "중리네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택및상가혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 현황 "주상용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(단독주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서 (사용승인일자 : 1996.06.24)
외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현황 "주상용"으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 남방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 사잔용지 참조.

공부와의 차이

1층의 일반건축물대장상 용도는 주택으로 되어 있으나 현황 어린이집, 지하층은 일반음식점으로 되어 있으나 현황 피부관리실로 추정되므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
일반건축물대장상 1층의 용도는 주택으로 되어 있으나 현황은 어린이집,
지하층의 용도는 일반음식점으로 되어 있으나 현황은 피부관리실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경10501 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 으뜸새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 대덕구 중리동 108-6 (새주소: 대전광역시 대덕구 계족산로5번길 7)

용도: 주상복합

감정가: 609,403,360원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 토지 정보

면적: 224.90㎡ (약 68.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

면적: 489.44㎡ (약 148.06평)

건물지분: 489.43999999999994㎡ (약 148.06평)

건물 제시외면적: 45.06㎡ (약 13.63평)

건축물대장상 주요 용도: 단독주택(4가구용), 근린생활시설(일반음식점)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (지하 1층 포함)

사용승인일자: 1996년 6월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대전광역시 대덕구 중리동 소재 "중리네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임. 주변 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

토지 및 건물 등기부상 채무총액은 240,000,000원임.

말소기준권리: 2020년 3월 12일자 으뜸새마을금고의 근저당권.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요함. (단, 채무총액 240,000,000원 초과분에 대한 잉여가 없다면 소멸 기준 권리 이하의 권리는 소멸하지 않을 수 있으나, 본건은 근저당권이 말소기준권리이며 채무총액이 감정가 대비 낮아 소멸 가능성이 높음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박승배

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2019-02-26

대항력: 있음. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, '0원'으로 표기되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 엄미숙

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-02-08

대항력: 없음.

* 임차인: 이상용

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2013-05-09

대항력: 있음. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, '0원'으로 표기되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한성미

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2016-06-27

대항력: 있음. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, '0원'으로 표기되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 으뜸새마을금고의 근저당권보다 후순위인 압류, 근저당 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박승배, 이상용, 한성미)이 존재하며, 이들의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 실제 권리관계는 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 중리동 일대는 중리전통시장 및 중리행복길이 인접하여 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집한 지역임.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 1층 용도는 주택으로 기재되어 있으나 현황은 어린이집으로 이용 중이며, 지하층은 일반음식점으로 기재되어 있으나 현황은 피부관리실로 이용되고 있어, 실제 영업 중인 업종에 대한 수요가 존재함을 시사함. 이러한 업종 전환은 상업적 가치가 있음을 나타내나, 관련 법규 준수 여부는 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 중리전통시장이 있어 신선한 식료품 구매 및 생활용품 구입이 용이함. 또한, 주변에 카페, 음식점 등 다양한 편의시설이 소재하고 있음.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주택 및 상가 혼용지대임을 감안할 때 기본적인 교육시설 접근성은 갖추고 있을 것으로 판단됨.

5.3. 의료시설

인근 의료시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 대전 시내 접근성을 고려할 때 종합병원 및 병의원 이용은 가능한 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 불일치

일반건축물대장상 1층은 주택으로, 지하층은 일반음식점으로 되어 있으나, 현재 1층은 어린이집, 지하층은 피부관리실로 사용 중임. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물대장 변경, 영업 허가 관련 문제 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 관련 기관 확인 및 현장 답사를 통해 철저한 검증이 필수적임.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외면적 45.06㎡ (약 13.63평)의 건물이 존재하며, 본건 일괄매각 대상에 포함됨. 이는 매수 후 별도의 관리 및 철거 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인이 될 수 있음.

6.3. 과거 불법 영업 업소 문제

과거(2012년) 해당 지역(중리동) 일대 불법 퇴폐 업소로 인한 민원이 제기된 바 있으며, 이를 정리하려는 노력이 있었음. 현재는 개선된 것으로 보이나, 지역의 과거 이력은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 중리동에 위치한 주상복합 건물로, 중리전통시장 및 상업지구 인접으로 인해 입지 조건이 양호한 편임. 다양한 업종의 임차인이 거주 중이며, 현재 건축물대장상 용도와 상이하게 운영되는 업종(어린이집, 피부관리실)은 잠재적 수익 창출 가능성을 보여줌. 그러나 공부상 용도와 현황의 불일치, 제시외 건물 존재 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 리스크 요인임. 말소기준권리인 근저당권 금액이 비교적 낮고 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인과의 실제적인 권리 관계 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 활성화된 상권 내 입지: 중리전통시장 및 상업지구 인접으로 유동인구가 많아 임대 수익 확보에 유리함.

* 다양한 업종 및 수익 가능성: 주상복합 용도로 상업 및 주거 임대 수익 동시 창출 가능. 현재 어린이집, 피부관리실 등 특화된 업종 운영은 잠재력 보유.

* 낮은 채무 부담: 말소기준권리인 근저당권 금액이 감정가 대비 낮아 비교적 부담이 적은 편임.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각으로, 이를 활용한 추가 수익 또는 부지 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 609,403,360원임. 현재 파악된 채무액은 240,000,000원으로, 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 조사됨.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 대전 대덕구 중리동 일대의 상가주택 또는 다가구주택 매매가는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 약 3억 7천만 원에서 7억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있음.

본건의 경우, 대지 면적 224.90㎡, 건물 연면적 489.44㎡로 규모가 상당하나, 공부상 용도와 현황의 불일치, 제시외 건물 존재 등의 중대한 리스크 요인을 고려해야 함. 이러한 불일치 문제는 향후 법적, 행정적 제약으로 작용할 수 있어, 입찰 시 가격 결정에 신중한 접근이 필요함.

따라서, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 현장 조사 기반의 상세한 권리 분석 및 현황 조사가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.