나이스옥션 법원경매 원주 2024타경406609 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 164-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 "태장도서관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 북동측으로 원주태장2지구 도시개발사업지구가 소재하며, 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 미개발주거지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 평지로서 주거나지(현황 "전") 상태임.
기호(2): 부정형 평지로서 주거나지(현황 "전") 상태임.
기호(3): 사다리형 평지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) 동측으로 2-3미터 내외의 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(2) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2020-12-24)(저촉), 완충녹지(2020-12-24)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(3) :자연녹지지역, 완충녹지(2020-12-24)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외 비닐하우스 및 간이화장실이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목은 "답"이나 현황 "전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2,3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 1 농지취득자격증명 불필요(제2종 일반주거지역, 태장1동 사실조회회신)
- 공부상 답이나 현황 전
- 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 3동, 간이화장실 소재
- 목록 2,3 일부 대로3류 저촉, 완충녹지 저촉
- 감정평가액(최저매각가격)은 일부 도시계획시설로서 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

원주지원 2024타경406609 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 원주시 태장동 164-4

1.3. 토지 면적

토지 면적: 2922.00㎡ (약 884.06평)

1.4. 건물 면적

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

1.5. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 1,172,849,000원

최저매각가격: 1,172,849,000원

1.6. 용도

공부상 용도: 답

현황 용도: 전

1.7. 매각 대상

토지매각 (건물은 매각에서 제외)

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주식회사 케이앤디대부

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, 북서측으로는 태장도서관이 있으며, 북동측으로는 원주태장2지구 도시개발사업지구가 소재합니다. 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 미개발 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호(1) 토지는 부정형 평지로서 주거나지(현황 '전') 상태이며, 기호(2) 토지 역시 부정형 평지로서 주거나지(현황 '전') 상태입니다. 기호(3) 토지는 사다리형 평지로서 '전'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(2) 및 (3) 토지의 동측으로 2~3미터 내외의 비포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 일련번호(2): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m) 저촉, 완충녹지 저촉, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 일련번호(3): 자연녹지지역, 완충녹지 저촉, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

2.6. 주변 혐오시설

인근에 폐기물 처리 시설이나 소각장 등이 추진되거나 운영되는 지역이 있으나, 본건 소재지(태장동 164-4)와 직접적인 인접성이나 연관성을 나타내는 정보는 현재 확인되지 않습니다. 다만, 원주시 전반적으로 갈등 유발 시설 추진에 대한 이슈가 간헐적으로 발생하고 있어 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2009년 6월 5일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(채권액 394,800,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 지상권 설정, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 수 있음을 의미합니다.

3.4. 채권 총액

등기부등본상 채권 총액은 666,680,623원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건에는 인수 대상 임차인이 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.6. 주의사항 (농지취득자격증명)

* 목록 2, 3 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 문의하시기 바랍니다.

* 목록 1 토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 농지취득자격증명이 불필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 지역 특성

본건이 위치한 태장동 일대는 원주태장2지구 도시개발사업지구가 인접해 있어 향후 주거 및 상업 기능이 강화될 잠재력을 가지고 있습니다. 현재는 미개발 주거지대의 성격이 강하나, 도시 개발 사업 추진에 따라 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 향후 발전 가능성

원주태장2지구 도시개발사업의 진행 상황 및 결과에 따라 본건 토지의 활용도 및 가치 변동성이 커질 수 있습니다. 일부 공동주택 개발 사업이 취소되는 등 사업 추진에 난항을 겪는 부분도 있으나, 지속적으로 사업이 추진되고 있어 긍정적인 영향을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 태장도서관이 위치하여 문화 시설 접근성이 있습니다. 또한, 인근 노선버스를 이용한 시내 접근성도 보통 수준입니다.

5.2. 주거 환경

현재 주변은 농경지와 농가주택이 혼재된 형태로, 본격적인 주거 단지 개발보다는 기존의 농촌 및 미개발 지역 특성을 띠고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비 위험

목록 2, 3 토지에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰보증금 전액 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요한 최우선 리스크입니다.

6.2. 매각 제외 물건

토지상에 비닐하우스 3동과 간이화장실이 소재하나, 이들은 매각에서 제외되었습니다. 낙찰 후 이들 물건의 철거 및 원상복구에 대한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

목록 2, 3 토지는 대로3류(폭 25m-30m) 및 완충녹지와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제약을 받을 수 있습니다. 이는 감정가 산정 시에도 일부 반영된 것으로 보입니다.

6.4. 지상권 인수 가능성

등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 지상권은 토지 사용에 있어 중대한 제약이 될 수 있으므로, 정확한 내용 파악 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

6.5. 중복 사건 존재

본건(2024타경406609) 외에 2025타경787과 같은 다른 경매 사건이 진행되었거나 진행 중일 수 있어, 권리 관계 및 매각 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.6. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 태장동의 토지로, 원주태장2지구 개발 사업과 인접하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 토지 이용 계획상 도로 및 녹지 저촉, 공부상 지목과 현황 불일치, 매각 제외 물건 존재 등 여러 제한 및 고려 사항이 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재와 목록 2, 3 토지에 대한 '농지취득자격증명' 필수 취득입니다. 이러한 권리 관계 및 농지법규 준수 여부에 따라 물건의 실제 가치와 활용성이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발지 인접성

원주태장2지구 도시개발사업지구와 인접하여, 향후 지역 개발에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 용도지역의 다양성

제2종일반주거지역이 포함되어 있어, 계획적인 개발 시 주거 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 현황 '전' 이용

공부상 '답'이나 현황 '전'으로 이용되고 있어, 추후 농지 관련 규제 완화 또는 개발 진행 시 용도 전환의 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가(최저매각가격)는 1,172,849,000원입니다.

이는 토지면적 2922㎡ (약 884평) 기준, 평당 약 132만 6천원 수준입니다.

본건은 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 토지 활용에 심각한 제약을 줄 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 있어 가장 큰 고려 사항이 될 것입니다. 또한, 목록 2, 3 토지에 대한 농지취득자격증명 취득 가능 여부와 그 절차의 복잡성도 잠재적 부담입니다. 더불어 대로 및 완충녹지 저촉 부분은 개발 계획 수립 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 할 것으로 판단됩니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(철거, 지상권 해결 등)과 토지 활용의 제약을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 전문가와의 심층 상담을 통해, 해당 물건의 지상권 설정 내용, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 추가 확인한 후, 예상되는 총 투자 비용 및 수익률을 바탕으로 산정하는 것이 바람직합니다. 다만, 현재 제시된 정보만으로는 감정가 이하, 즉 70%~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.