나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53511 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 1096 신동백롯데캐슬에코1단지 110동 40층4001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""어정중학교"" 북측 인근에 위치하며,주위는
아파트단지, 단독및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 용인경전철 등이 소재하여 대중교통
이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 무량판구조 기타지붕 40층 내 40층 4001호로서
외 벽: 석재 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

2013.06.20자로 사용승인된 아파트로서
방4,거실,주방/식당,보조식당,욕실2,드레스룸,파우더룸,현관2,테라스,발코니(확장) 등
으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 열병합 지역난방이며, 소화전및 화재경보설비, 승강기설비,
지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지를 축대조성한 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주위로 노폭 약15m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭
15m~20m)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역,상대보호구역(2013-03-28),절대보호구역,
절대보호구역(2013-03-28),성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건개요

물건 번호: 수원지방법원 2025타경53511 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1096 신동백롯데캐슬에코1단지 110동 40층4001호

물건 종별: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지 면적: 132.70㎡ (약 40.14평)

건물 면적: 199.30㎡ (약 60.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 1,450,000,000원

사용승인일: 2013년 06월 20일

아파트 단지 정보: 신동백롯데캐슬에코1단지, 17동, 1902세대

건축 구조: 철근콘크리트 무량판구조

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "어정중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 용인경전철이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 단지 주위로 노폭 약 15m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경53511)

등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 1,400,000,000원 (을구 7번 전세권 설정액)

3.2. 인수되는 권리

을구 7번 전세권 설정등기 (2024년 03월 12일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

인수되는 전세권 금액: 1,400,000,000원

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: CHUNGYOON (전입일자: 2024-05-07, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음)

* 임차인: LEE MIKYUNG (전입일자: 2024-03-14, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음)

* 임차인: 미합중국인정윤 (전입일자: 미상, 보증금: 미상, 차임: 미상, 대항력: 없음)

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원 (등기상 명시된 임차인 보증금 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역으로, 학교 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 구성

해당 물건은 철근콘크리트 무량판구조의 40층 건물 중 40층에 위치한 아파트입니다.

내부 구성은 방 4개, 거실, 주방/식당, 보조식당, 욕실 2개, 드레스룸, 파우더룸, 현관 2개, 테라스, 발코니(확장) 등으로 이용 중에 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2013년 06월 20일입니다.

5.2. 부대 설비 및 주차

위생 및 급배수 설비, 열병합 지역난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

소화전 및 화재경보 설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 부담

가장 큰 리스크는 을구 7번 전세권 설정등기 14억 원이 매수인에게 그대로 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 별도로 부담해야 하는 금액으로, 총 취득 비용이 상당히 증가합니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

대항력 있는 임차인 CHUNGYOON과 LEE MIKYUNG의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원으로 기재된 특이한 상황으로, 실제 인수 또는 정산해야 할 금액이 미상일 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구의 신축급 대형 아파트로, 우수한 내부 구조와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 14억 원에 달하는 전세권이 인수된다는 점은 매수인의 자금 계획에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이 사항은 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 인수되는 부담과 임차인 관련 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 대형 평형 아파트 (199.30㎡)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 단지 내 및 주변의 잘 갖추어진 생활 인프라

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(약 99.42㎡)의 아파트가 2026년 6월 5일, 6일 거래가 64,500,000원 (6억 4천 5백만원)에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(199.30㎡)은 이를 약 2배로 환산했을 때, 시세는 약 12억 9천만원으로 추정됩니다.

하지만 인수되는 전세권이 14억 원이므로, 현재 시세(약 12.9억 원)보다 인수되는 금액이 더 높습니다. 이는 어떠한 입찰가를 제시하더라도 낙찰 시 원금 손실이 불가피함을 의미합니다.

감정가(14.5억 원)와 인수되는 전세권(14억 원)을 기준으로 볼 때, 순수 자본 가치(Equity)는 약 5천만원(14.5억 - 14억)으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 상기 정보들을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하되, 잠재적 손실 가능성이 매우 높음을 인지해야 합니다.

예상 입찰가: 35,000,000원 (삼천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.