나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51341 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 208 한솔리치빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 ""곤지암2리마을회관"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장, 근거리엔 곤지암역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인트 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

곤지암리 208 :계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- Ⅲ. 기타 참고사항 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.3.30.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51341 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 208 한솔리치빌 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 186,000,000원

토지면적: 65.55㎡ (약 19.83평)

토지지분: 65.546㎡ (약 19.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.17㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.17㎡ (약 17.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 2026.3.30.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 “곤지암2리마을회관” 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에는 곤지암역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 박순희 (2018-06-22)

* 소유권이전: 김대성 (2020-08-03)

* 압류: 포천세무서장 (2022-03-15) - 말소기준권리

* 압류: 광주시 (2022-12-13) - 말소

* 압류: 광주시 (2022-12-14) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (180,000,000원, 2025타경51341) - 말소

* 주택임차권: 최승일 (180,000,000원, 2023-06-27) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최승일)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-31

* 확정일자: 2020-06-16

* 대항력: 없음 (비고 참조)

권리분석 요약:

* 말소기준권리는 포천세무서장의 압류 (2022.03.15)입니다.

* 본 경매물건은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 주택임차권(을7) 및 강제경매(갑6) 권리는 말소 대상입니다.

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사는 2026.03.30.자로 주택임차권의 승계인으로서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 소멸되었으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설 관련: 주변 지역(광주시 곤지암읍)에서는 종합폐기물처리시설, 장례식장 등의 설치와 관련하여 주민들의 반대 및 우려가 일부 보도된 바 있습니다. 그러나 본건 소재지(곤지암읍 곤지암리 208) 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전체의 폐기물 처리 시설 추진 등은 지역 주민의 생활 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 지속적인 관심이 필요합니다.

권리관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 법적 절차의 최종 확정 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 다세대주택으로, 전반적인 입지 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 임차 보증금 180,000,000원에 대한 대항력이 포기되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적다는 것을 의미합니다.

다만, 감정가(1억 8,600만원) 대비 유사 부동산 매매 사례(동일 건물 7,300만원 for 49.39㎡) 간의 차이가 상당하여, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

생활 편의시설 접근성: 버스 정류장 및 곤지암역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

실거주 및 투자 가능성: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 186,000,000원입니다.

유사 부동산 매매 사례 분석 (제공된 "한솔리치빌" JSON 정보 기준):

* 전용면적 49.39㎡ 매물이 73,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 기준으로 산정한 단위 면적당 가격은 약 1,477,850원/㎡ 입니다.

본건 건물면적 57.17㎡에 적용 시, 예상 시장가는 약 84,467,445원 (57.17㎡ * 1,477,850원/㎡)으로 추정됩니다.

이는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 실제 매매 사례를 반영한 예상 가치입니다.

인수할 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.