나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143316 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다가주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(영등포시장역 ,5호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상9층 건물 내 제9층 제903호
(사용승인일 : 2021.03.30)
외벽 : 외장석재붙임 등임.
내벽 : -
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

건축물 대장상 오피스텔, 보일러실 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 자루형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

232-1 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>
233-3 : 도시지역 , 준주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143316 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 9층903호 (도로명: 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1)

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상9층 건물 내 제9층 제903호

* 사용승인일: 2021년 03월 30일

* 토지 면적: 6.96㎡ (약 2.11평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 259,000,000원

* 총 등기부채권액: 219,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 16일자 영등포세무서장의 압류 (갑3)

* 경매개시결정: 2024년 11월 25일자 주택도시보증공사의 강제경매 (갑4)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 ): 보증금 219,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021년 6월 29일, 확정일자 2021년 6월 29일, 배당신고일자 2023년 5월 24일. 대항력 없음. (특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력 포기 조건으로 매각됨)

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 10월 26일. 확정일자, 배당신고일자 없음. 대항력 없음. (보증금 및 차임이 미상이거나 0원이지만 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 향후 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 주택도시보증공사 임차인은 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

4. 상권분석

* 주변환경: 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 유동인구: 영등포시장역 인근의 특성상 상시적인 유동인구가 존재하며, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 배후 수요: 주변 오피스텔 및 주택 거주자, 인근 직장인 등을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 유사 면적 및 용도의 오피스텔, 상가가 다수 존재할 수 있어 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 영등포동 주민센터, 각종 근린생활시설, 병원, 은행 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 차량으로 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰 접근이 용이합니다.

* 교육/의료: 주변 일반적인 교육 및 의료 시설 이용 가능.

* 혐오시설: 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 현황 ‘주거용’으로 사용 중이므로, 관련 법규 위반 소지 및 향후 행정 처분 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 특별매각조건: 주택도시보증공사가 매각 조건으로 임차인 관련 권리 포기를 명시하였으나, 계약서 및 관련 서류를 통해 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 미상 정보 임차인: 임차인 윤 에 대한 정보가 부족하여, 이에 대한 잠재적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (대항력은 없으나, 인수 보증금 합계 0원으로 산정됨)

* 공동담보: 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 핵심 입지에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하지 않고 말소되는 권리가 많아 명확한 편입니다. HUG 관련 특별매각조건 및 현황 용도 불일치 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항이나, 잠재적 인수 부담이 적은 일반 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 영등포시장역 역세권으로 서울 도심 및 주요 업무 지구 접근성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 관리 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 인수 부담 권리가 말소될 예정이어서 권리 분석이 용이합니다.

* 다목적 활용 가능: 오피스텔로서 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,000,000원

* 시세 분석:

* 본 건은 영등포동2가 해강플러스 9층 903호로, 면적은 19.20㎡ (약 5.81평)입니다.

* 최근 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가를 분석한 결과, 해강플러스 또는 인근 건물에서 19.32㎡ 기준으로 약 2억 6,500만 원 ~ 2억 7,000만 원 수준의 매매가가 형성되어 있습니다.

* 감정가는 2억 5,900만 원으로, 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 특별한 권리 인수 부담이 없고 건물이 신축이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 265,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.