나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51165 [3] 전라남도 함평군 나산면 수상리 산47 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51165 [3] 전라남도 함평군 나산면 수상리 산47 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매3계 2025타경51165 | 소재지: 전라남도 함평군 나산면 수상리 산47 | 감정가: 31,769,256원 | 최저가: 22,238,000원 | 용도: 임야

1. 목포지원 2025타경51165 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51165 (3)

소재지: 전라남도 함평군 나산면 수상리 산47

용도: 임야

감정가: 31,769,256원

토지면적: 3669.00㎡ (약 1,110.92평)

토지 지분율: 345,326.28 (주: 해당 지분율 표기는 일반적인 기준과 차이가 있어 추가 확인 필요)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 옥OOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권 존재

주의사항: 공유자 우선매수권 1회 제한, 분묘 소재, 맹지

1.2. 입지 조건

본건은 전라남도 함평군 나산면 수상리 산47번지에 소재하며, '월현경로당' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 순수한 농경지대 및 산림지대로 구성되어 있어, 대체로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황 면에서는 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 토지 자체로의 진출입은 인접 토지를 통해서만 가능하여 일반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 이는 본건이 맹지임을 시사합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채무자는 김OO이며 소유자 또한 김OO으로 동일합니다. 채권자는 옥OOOOOOO 입니다.

주요 권리 사항으로는 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있으며, 이는 경매 절차에서 공유자가 동일 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 이 권리는 1회로 제한됩니다.

또한, 본 토지에는 분묘기지권이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에서 분묘를 수호하고 관리하는 권리로, 토지 소유권 행사 및 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 기호 1번 토지에는 소유자 미상의 제시외 건물이 일부 소재하며 타인 점유 중인 것으로 확인되었습니다. 이에 대한 명도 등 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 함평군 나산면 수상리 일대는 주로 농경지와 산림으로 이루어진 지역입니다.

따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 상권이 발달한 지역과는 거리가 멀며, 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다.

인근의 '월현경로당'은 지역 커뮤니티 시설로, 상권과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

주변의 대규모 개발 계획이나 상권 형성에 대한 정보는 현재 파악되지 않아, 상권 분석보다는 토지 자체의 가치 및 활용 방안을 중심으로 접근해야 합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건 주변은 농경지와 산림으로 둘러싸여 있어 자연 속에서의 조용한 생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

다만, 맹지이며 인접 토지를 통해서만 접근이 가능하므로 차량 이동 및 일상생활에서의 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

대중교통 이용이 어렵고, 편의 시설이나 공공 서비스 시설에 대한 접근성도 제한적일 수 있습니다.

자연 환경을 중시하거나, 전원생활을 희망하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 일반적인 도시 생활의 편리함을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 맹지입니다. 인접 도로와의 연결이 없어 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 필수적으로 발생합니다. 이는 토지 활용 가치를 크게 저하시키는 요인입니다.

둘째, 분묘기지권이 존재합니다. 분묘의 존재는 토지 소유자의 사용 수익권을 제한할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 향후 처리 방안 마련이 필요합니다.

셋째, 공유자 우선매수권이 있습니다. 공유자가 이 권리를 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있으며, 이는 투자 계획에 불확실성을 더합니다. 다만, 1회로 제한된다는 점은 고려할 수 있습니다.

넷째, 제시외 건물 및 타인 점유 문제가 있습니다. 기호 1번 토지에 소유자 미상의 건물이 소재하며 타인이 점유 중인 것으로 확인되어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

다섯째, 토지 이용 계획상 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

현재까지 파악된 정보 내에서 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 함평군 나산면의 임야로, 맹지, 분묘기지권, 공유 지분, 제시외 건물 및 타인 점유 등 다수의 권리 및 이용상 제약 요소를 포함하고 있는 물건입니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성과 제시외 건물로 인한 법적 문제는 낙찰 후 예상치 못한 어려움을 야기할 수 있습니다.

주변 환경은 농경지와 산림이 어우러진 자연 친화적인 곳이지만, 접근성이 매우 제한적이라는 점을 간과해서는 안 됩니다.

일반적인 투자 목적보다는, 특정 목적(예: 임야 활용, 선산 관리, 관련 토지 소유자와의 협의를 통한 지분 정리 등)을 가진 투자자에게 고려될 수 있습니다.

반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 수, 제시외 건물의 현황, 타인 점유 상태 등을 직접 확인하고, 관련 법규 및 등기부등본을 면밀히 검토하여 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

첫째, 맹지, 분묘, 공유 지분 등 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 시장 가격보다 저평가될 가능성이 있습니다.

둘째, 관련 법규 테두리 안에서 임야로서의 가치나 특정 목적을 위한 토지 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (단, 맹지 및 관리지역 지정으로 인해 개발에는 큰 제약이 따릅니다.)

셋째, 만약 공유자들과 원만한 협의가 이루어진다면, 지분 정리 및 향후 활용 방안 모색을 통해 부동산 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

넷째, 토지에 분묘가 소재하는 점을 고려할 때, 이를 관리하거나 활용하고자 하는 특정 수요층에게는 차별화된 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매3계