나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6590 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 산13-7 임야 경매
매각기일: 2025-12-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6590 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 산13-7 임야 경매
- 사건번호: 2024타경6590
- 주소: 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 산13-7
- 감정가: 237,120,000원
- 최저가: 165,984,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 임야
부산동부지원 경매3계 2024타경6590 | 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 산13-7 | 감정가: 237,120,000원 | 최저가: 165,984,000원 | 용도: 임야
1. 부산동부지원 2024타경6590 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 부산동부지원 2024타경6590 (3)
소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 산13-7
용도: 임야
감정가: 237,120,000원
토지면적: 1824.00㎡ (약 552.02평)
토지 지분율: 해당 정보는 명확하지 않으나, 매각대상 토지 전체를 기준으로 판단됩니다.
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 매각 (전체 토지)
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 이OO
채무자: 이OO
채권자: 센OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 물건 상세 정보
특이사항: 분묘기지권 (토지 하단 일부에 분묘 2기 소재)
주의사항: 감정가는 분묘 소재를 감안하여 산정되었습니다.
감정평가서 요약:
본건 토지는 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 소재 청광마을 남서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
차량 접근은 일부 토지(기호 2)에서만 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편한 시외곽 지역에 속합니다.
토지는 전반적으로 경사지 내의 부정형이며, 장기간 방치되어 잡목이 우거지거나 자연림 상태입니다. (기호 1, 2 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 잡목이 소재함)
인접 도로 상태는 기호 1 토지는 맹지이며 기호 3 토지를 통해 임도에 접하고, 기호 2 토지는 소로에 접하며, 기호 3 토지는 임도에 접합니다.
토지이용계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역이며, 일부 토지는 가축사육제한구역 및 공익용산지로 지정되어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.
기호 1 토지상에 등기 및 건축물대장에 관리사 건물이 등재되어 있으나 현황 소재는 불명입니다.
임대 관계는 파악되지 않았습니다.
1.3. 입지조건
본건은 부산광역시 기장군 일광읍 청광리 산13-7번지에 위치한 임야입니다. 청광마을 남서측 인근의 비교적 한적한 지역에 자리하고 있으며, 주변은 농경지와 자연림, 소규모 주택이 혼재된 농촌 및 임야 지대입니다. 시외곽 지역에 위치하여 차량 접근성은 일부 토지에서 제한적이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자연녹지지역 및 보전녹지지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 센OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 소유자 및 채무자는 이OO입니다.
말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
가장 중요한 권리 사항은 '분묘기지권'으로, 토지 하단 일부에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 이로 인해 토지 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가 시 분묘 소재를 고려하여 산정되었으므로, 분묘기지권으로 인한 추가적인 부담이나 권리 행사는 제한될 수 있습니다.
또한, 기호 1 토지상에 관리사 건물이 등재되어 있으나 현황 소재 불명인 점도 확인되었습니다.
1.5. 상권분석
본건은 농경지, 농가주택, 자연림이 혼재된 농촌 및 임야 지역으로, 전통적인 의미의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 인근 지역의 주된 활동은 농업 및 자연 경관과 관련된 것으로 보입니다. 따라서 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치나 잠재적 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
1.6. 생활정보
본건 소재지는 시외곽 지역으로, 기본적인 편의시설 접근성이 떨어집니다. 대중교통 이용이 불편하며, 차량을 이용하더라도 인근 마을이나 근거리 읍내의 상업 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 전원생활이나 농업 활동을 고려할 경우, 생활 편의시설과의 거리는 단점으로 작용할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 토지 하단 일부에 존재하는 분묘 2기에 대한 분묘기지권입니다. 이는 토지의 소유권 행사 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 토지 사용 시 분묘 연고자와의 협의가 필요할 수 있습니다.
토지이용계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 법적인 제한이 따릅니다.
일부 토지의 접근성이 차량으로 제한적이거나 맹지인 점도 활용도를 낮추는 요인입니다.
등기부상 관리사 건물이 존재하나 현황에서는 불명확한 점도 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.
장기간 방치되어 잡목이 우거진 상태이므로, 토지 정비 및 복구를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.
최근 일광신도시 개발 및 한국유리 부지 개발 추진 등 지역 개발이 이루어지고 있으나, 본건의 위치와 규제 사항을 고려할 때 직접적인 수혜나 가치 상승으로 이어질지는 미지수입니다.
1.8. 종합 의견
본건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 임야로, 감정가액은 2억 3,712만 원입니다. 토지 면적은 1824.00㎡(약 552.02평)이며, 토지 전체가 매각 대상입니다.
본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 수 있다는 점입니다. 이로 인해 토지 사용 및 개발에 제약이 따르며, 감정가 산정 시 이를 반영하였습니다. 또한, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지이용규제가 존재하여 개발 잠재력은 제한적입니다.
차량 접근이 불편하고 대중교통 이용이 어려운 외곽 지역이라는 점도 고려해야 합니다.
전반적으로, 본건은 분묘기지권과 토지이용규제라는 큰 제약을 안고 있는 임야입니다. 단순한 투자 목적으로 접근하기보다는, 이러한 제약 조건을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
1.9. 투자 포인트
본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.
1. 상대적으로 낮은 가격: 분묘기지권 및 토지이용규제 등 제약 요인이 반영된 감정가로, 토지 면적 대비 가격 메리트를 가질 수 있습니다.
2. 개발 잠재력 (장기적 관점): 일광신도시 개발 및 인근 지역 개발이 지속적으로 이루어지고 있어, 향후 지역 가치 상승에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.
3. 특수 목적 활용 가능성: 일반적인 개발이나 거주 목적보다는, 자연 친화적인 활동이나 분묘를 관리하며 토지를 활용하는 등 특수한 목적에 부합할 경우 고려해볼 수 있습니다.
네이버 지도 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 건 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 처리장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 그러나 일광읍 지역 내에서 하수종말처리장 증설 관련 주민 반대 사례가 있었던 점을 미루어 보아, 향후 지역 개발 과정에서 환경 및 시설 문제에 대한 주민들의 민감도가 있을 수 있습니다. 또한, 부산 기장군은 해양 레저 시설, 테마파크 등 관광 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 현대차 드림 볼파크와 같은 대규모 시설이 인접해 있어 향후 지역의 가치 상승 가능성이 있습니다.
법원 정보
부산동부지원 경매3계