나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4921 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 교리 242 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 "교리초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성된 주상지대로서, 주상환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고,평탄한 3필 일단의 사디리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남,동 및 북측 3면으로 약 8미터 폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3 공히 제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>이고, 그 중 기호1은 도로(접합), 소로2류(폭 8-10M)(접합),절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 기호2는 도로(접합)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 일반철골구조 콘크리트슬래브지붕 4층건으로서,
외 벽 : 알미늄복합판넬 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 내부 인테리어, 벽지마감 및 일부타일 붙임 등,
바닥 : 인조석물갈기, 장판 및 타일 깔기 등,
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호4 : 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이용중임.

1층 : 주택, 사무실 등
2층 : 사무실 등
3층 : 체육관,요양보호실 등
2층 : 선교회실, 교회 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본적인 난방설비(1층 주택부분), 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 설치되어 있는 것으로 보여짐.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(기호 : ㄱ-ㄷ) : 부합물 및 종물로서 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 현황 1층 주택, (주)현동이앤씨, 최태용(와우상사), 2층 (주)현주케어, 3층 동행케어링, 이우호(SM휘트니스), 4층 신천지교회가 각 점유 사용. 동행케어링과 신천지교회는 상가임대차현황서에 등록되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경4921 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 교리 242

용도: 근린주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 토지/건물 현황

토지면적: 1565.00㎡ (약 473.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2653.68㎡ (약 802.96평)

건물 제시외면적: 23.50㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,217,723,640원

토지면적: 1565.00㎡

건물면적: 2653.68㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 "교리초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 주거나지 등이 형성된 주상지대로서, 주상환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 또한, 일부 필지는 도로 및 소로2류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을13/을17)으로, 금액은 2,802,000,000원입니다. 본 경매 개시결정(갑10/갑4, 2024-08-28) 및 기타 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매절차에 따라 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 3,272,144,269원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 점유 사용 중이며, 이 중 일부는 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 메타솔루션주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업개시일 2020-06-16, 배당신고일자 2024-11-07.

* 이 (SM휘트니스): 보증금 30,000,000원, 차임 950,000원, 사업개시일 2015-12-30, 배당신고일자 2024-09-25.

* 주식회사덕스턴코리아: 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 사업개시일 2015-03-30.

* 주식회사머스휴잇케이리튬솔루션: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업개시일 2020-06-05.

* 리튬솔루션주식회사 케이리튬솔루: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업개시일 2020-06-01, 배당신고일자 2024-11-07.

* 주식회사현주케어: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업개시일 2012-10-17, 배당신고일자 2024-09-23.

* 대항력 없는 임차인:

* 추 란: 보증금 60,000,000원, 차임 4,000,000원, 배당신고일자 2024-10-04.

* 주식회사현동이앤씨: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2024-07-30, 배당신고일자 2024-11-06.

* 최 (와우상사): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2024-07-02, 확정일자 2024-10-10, 배당신고일자 2024-10-11.

* 주의 필요 임차인 (대항력 없음, 상가임대차현황서 미등록):

* 동행케어링: 보증금, 차임, 사업개시일 등 정보 미상. 상가임대차현황서에 등록되지 않음.

* 신천지교회: 보증금, 차임, 사업개시일 등 정보 미상. 상가임대차현황서에 등록되지 않음.

위 임차인들의 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따름)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산 기장군 기장읍 교리 내 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교리초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 지역 내에서의 상업 활동 및 주거 수요를 충족시키는 입지입니다.

4.2. 주변 상가/시설 이용 현황

건물 내부 현황상 1층에는 주택, 사무실(주식회사현동이앤씨, 최태용(와우상사))이 있으며, 2층에는 사무실(주식회사현주케어), 3층에는 체육관, 요양보호실(동행케어링), SM휘트니스(이우호)가, 4층에는 신천지교회가 각각 점유 사용하고 있습니다. 이는 지역 주민들의 다양한 생활 편의 및 업무 지원 기능을 제공하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 지역 시장, 편의점, 다양한 음식점, 금융기관, 공공 보건 시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건은 교리초등학교 북측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이들의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 발생할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 배당표 확인 및 관련 법적 검토가 필수적입니다.

* 동행케어링과 신천지교회는 상가임대차현황서에 등록되어 있지 않고 대항력도 없습니다. 또한, 보증금 및 차임 등 주요 정보가 미상으로, 이들의 점유 및 권리 관계에 따라 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 대항력은 없으나 배당 신고한 추순란 임차인의 보증금 60,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우 인수 여부를 검토해야 합니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

* 제시외 건물 23.50㎡가 일괄 매각 대상에 포함되어 있으므로, 이에 대한 명확한 권리 관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 부동산 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 대규모 유해시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 기장읍 교리라는 입지 좋은 곳에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다. 감정가는 42억 원대를 상회하나, 다수의 임차인, 특히 대항력 있는 임차인들의 존재는 권리 분석 시 주의를 요하는 부분입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 상가임대차현황서에 등록되지 않고 대항력이 없는 임차인(동행케어링, 신천지교회)의 정보 미상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 지역에 위치.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 동시에 취득하여 다양한 개발 및 활용 가능.

* 복합 용도: 근린생활시설, 사무실, 주택 등 다목적 활용 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택 매매 사례)는 본 물건(근린주택)의 규모와 성격과 달라 직접적인 시세 반영 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 최근 다세대 주택 매매 사례:

* 12,100만원 (전용면적 74.15㎡) [cite:JSON]

* 7,000만원 (전용면적 75.64㎡) [cite:JSON]

* 6,300만원 (전용면적 30㎡) [cite:JSON]

이들 사례는 본건과는 현저한 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건은 감정가 4,217,723,640원입니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 물건의 실제 상태 및 임대 수익률 조사.

* 현재 임차인들과의 협상 가능성 및 명도 비용 추정.

* 향후 부동산 시장 동향 및 지역 개발 계획 고려.

* 등기부 채권 총액, 임차인들의 보증금 회수 가능성 등을 종합적으로 고려한 보수적 접근.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가를 기준으로, 유찰 횟수에 따른 하락가(예: 1차 유찰 시 약 33.7억 원, 2차 유찰 시 약 26.9억 원)를 참고하되, 반드시 현장 조사를 통해 확보된 실질적인 가치와 리스크를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.