나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4921 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 교리 242 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4921 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 교리 242 주상복합 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매3계 2024타경4921 | 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 교리 242 | 감정가: 4,217,723,640원 | 최저가: 2,952,407,000원 | 용도: 주상복합

1. 부산동부지원 2024타경4921 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경4921 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 교리 242

용도: 주상복합

감정가: 4,217,723,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 1565.00㎡ (약 473.41평)

건물면적: 2653.68㎡ (약 802.72평)

건물 제시외면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 동OOOOOOOOO

1.1. 2. 특이사항 및 주의사항

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 건물 제시외 면적 23.50㎡도 매각에 포함됩니다.

현황 1층에는 주택, (주)현동이앤씨, 최태용(와우상사)이 점유 사용 중입니다.

2층에는 (주)현주케어가 점유 사용 중입니다.

3층에는 동행케어링, 이우호(SM휘트니스)가 점유 사용 중입니다.

4층에는 신천지교회가 점유 사용 중입니다.

주의할 점은 동행케어링과 신천지교회는 상가임대차현황서에 등록되어 있지 않은 점입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 "교리초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 주거지 등이 형성된 주상복합지대로서, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 3필지의 사다리형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남측, 동측 및 북측 3면으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 일부 필지는 도로로 접하고 있으며, 절대보호구역으로도 지정되어 있어 건축 또는 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 건물 현황

본 건물은 일반철골구조의 콘크리트 슬래브 지붕을 가진 4층 건물입니다.

외벽은 알루미늄 복합 판넬 부착 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어, 벽지 마감 및 일부 타일 시공 등으로 이루어져 있습니다. 바닥은 인조석 물갈기, 장판 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창 구조입니다.

현재 건물은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 구체적으로 1층은 주택 및 사무실, 2층은 사무실 또는 선교회실 및 교회, 3층은 체육관 및 요양보호실, 4층은 교회로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 기본적인 난방 설비(1층 주택 부분), 승강기 설비, 화재 경보 및 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

지적 및 건물 개황도 상의 부합물 및 종물(기호: ㄱ-ㄷ)은 평가에 포함되었습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자의 소유권 이전 및 담보권 설정 내역 등에 따라 말소기준 권리 이후의 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 가능성이 높습니다.

소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 동OOOOOOOOO입니다.

주의해야 할 사항은, 동행케어링과 신천지교회가 상가임대차현황서 상에 등록되어 있지 않다는 점입니다. 이들 점유자에 대한 법적 지위 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 기장읍 교리는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 "교리초등학교"가 있어 학군 관련 수요가 있으며, 다양한 상가 및 주거 시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

주변의 공동주택 단지와 단독주택 밀집 지역을 배후로 하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

주변을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 초등학교와 인접한 지역의 특성상, 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설은 관리되거나 없을 가능성이 높습니다.

1.6. 생활정보

인근에 교리초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 이 외에도 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 용이하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동도 가능합니다.

주거와 상업 시설이 복합된 지역의 특성상, 생활에 필요한 다양한 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 건물을 점유하고 있는 임차인들과의 명도 문제입니다. 특히, 상가임대차현황서에 등록되지 않은 동행케어링과 신천지교회의 경우, 법적 지위 확인 및 협의 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

건물의 제시외 면적 23.50㎡와 관련된 정확한 현황 파악이 필요하며, 토지 감정평가 요항표의 '제시목록 외의 물건 없음' 문구와의 차이점에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

제2종일반주거지역 및 절대보호구역으로 지정된 토지이용계획은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 일부 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

다양한 용도의 점유자가 혼재되어 있어, 건물의 관리 및 유지보수에 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 교리 지역의 중심부에 위치한 주상복합 건물로, 우수한 입지 조건과 다양한 활용 가능성을 가지고 있습니다.

"교리초등학교" 인근이라는 지리적 이점은 주거 및 상가로서의 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

다만, 현재 여러 임차인이 점유 중이며, 특히 임대차 현황서에 미등록된 점유자들이 있어 명도 과정에서의 리스크 관리가 매우 중요합니다. 제시외 건물과 관련한 불일치 사항에 대한 명확한 확인도 선행되어야 합니다. 이러한 부분을 면밀히 검토하고 관리한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

핵심 입지: 부산 기장군 교리 지역의 주거 및 상업 활동의 중심에 위치.

향후 가치: 지역 개발 가능성 및 주변 인프라 확충에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

다양한 활용: 주거, 사무실, 상가, 종교 시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 공실 위험 분산.

기장군은 오시리아 관광단지 개발 및 일광신도시 건설 등 지속적인 성장을 위한 개발 사업이 추진되고 있으며, 이는 지역 가치 상승으로 이어질 잠재력을 보여줍니다. 따라서 본 물건의 가치 또한 장기적으로 상승할 가능성이 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매3계