나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58566 [5] 전라남도 무안군 해제면 창매리 624 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58566 [5] 전라남도 무안군 해제면 창매리 624 단독주택 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매3계 2024타경58566 | 소재지: 전라남도 무안군 해제면 창매리 624 | 감정가: 214,222,900원 | 최저가: 149,956,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58566 (5)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 창매리 624

용도: 단독주택

감정가: 214,222,900원

토지면적: 526.00㎡ (약 159.12평)

토지 지분율: 52600 (자체 코드 또는 지분율 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.84㎡ (약 30.20평)

건물 지분율: 9984 (자체 코드 또는 지분율 표기)

건물 제시외면적: 76.40㎡ (약 23.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 최OO

특이사항: 법정지상권

주의사항: -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

-목록5: 지상 수목 및 정원석 매각 포함, 비닐하우스 및 저온 창고 매각 제외.

-제시외 건물 8-5 태양광발전설비 매각 포함.

1.2. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 해제면 창매리에 위치하며, '창산마을' 북서측 근거리 및 마을 내에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 축사 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 포인트는 '법정지상권'의 존재입니다. 등기부등본 상 소유자는 김OO이며 채권자는 최OO입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자와 토지 소유자가 달라지면서 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생하거나, 건물 철거 등의 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 법정지상권의 성립 여부, 범위, 토지 소유자와의 관계 등을 면밀히 조사하여야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 지역은 주로 농경지와 단독주택이 분포하는 농촌 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적 투자보다는 주거 또는 농업 관련 목적으로의 활용 가능성에 초점을 맞춰야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

주변 환경이 농경지와 주택 위주이므로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 하지만 마트, 병원 등 기본적인 편의 시설이나 문화 시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 농업 활동을 위한 기반 시설 접근성은 양호할 수 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권은 낙찰자에게 가장 큰 법적, 금전적 리스크를 야기할 수 있는 요소입니다. 또한, 토지가 자연림, 묘지, 임야, 답, 전, 건부지 등 다양한 지목과 이용 현황으로 구성되어 있으며, 일부 맹지 구간도 있어 토지 활용 및 건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 토지 이용계획 상 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 농업진흥구역 등이 혼재되어 있어 개발 행위에 대한 허가 및 제한 사항을 철저히 확인해야 합니다. 더불어, 주위 환경에 축사가 소재한다는 점은 악취나 소음 발생 가능성으로 인해 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 농촌 지역 부동산의 경우, 경기 변동이나 인구 감소 등의 요인으로 인해 환금성이 낮을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 법정지상권이라는 중대한 권리상 부담과 복합적인 토지 이용 현황, 농촌 지역의 특성상 환금성 및 편의 시설 부족 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건에 비해 더욱 신중하고 면밀한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 제시외 건물 및 수목, 정원석 등의 포함 여부와 제외되는 시설물(비닐하우스, 저온 창고)에 대한 확인도 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 및 복잡한 권리 관계로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으며, 이는 잠재적으로 시세보다 저렴하게 물건을 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 토지 면적이 넓어(약 159평) 토지 자체의 가치나 활용 가능성을 고려한 접근이 가능하며, 법정지상권 문제를 해결할 수 있다면 실수요자에게는 저렴한 주거 마련의 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 투자는 철저한 권리 분석과 리스크 관리 능력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

목포지원 경매3계