나이스옥션 법원경매 목포 2025타경395 [13] 전라남도 무안군 현경면 외반리 377-40 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경395 [13] 전라남도 무안군 현경면 외반리 377-40 전 경매

• 사건번호: 2025타경395
• 주소: 전라남도 무안군 현경면 외반리 377-40
• 감정가: 7,208,000원
• 최저가: 5,046,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

목포지원 경매3계 2025타경395 | 소재지: 전라남도 무안군 현경면 외반리 377-40 | 감정가: 7,208,000원 | 최저가: 5,046,000원 | 용도: 전

1. 목포지원 2025타경395 (13) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경395 (13)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 외반리 377-40

용도: 전 (밭)

감정가: 7,208,000원

토지면적: 212.00㎡ (약 64.1평)

토지 지분율: 21200 (전체 지분 소유로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 토지에 건물은 포함되지 않음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 고OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청 보증금 미반환

1.2. 물건 상세 내역 (감정평가 요약)

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 무안군 현경면 외반리 소재 "화촌마을" 북측 인근 및 동측 인근에 위치합니다. (기호 12~15, 16~21번 필지 관련)

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. (기호 12, 15번 등 관련)

형태 및 이용상태:

대부분 부정형 또는 가장형의 완경사지 또는 평지이며, 현황 "전(밭)"으로 이용 중입니다. 일부 필지는 도로로 이용 중이거나, 자연림, 주거나지, 묘지 등으로 이용되고 있습니다. (기호 12, 15번 등 관련)

인접 도로상태:

일부 필지는 소폭의 포장도로와 접하고 있으나, 일부 필지는 맹지입니다. (기호 12, 15번 등 관련)

토지이용계획 및 제한상태 (주요 필지 중심):

- 기호 12: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지.

- 기호 15: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역.

해당 필지들은 공항 관련 구역, 가축사육 제한 구역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

제시목록 외의 물건:

본건 토지 지상에 비닐하우스, 수목, 조경석, 관정, 분묘, 제시외 건물 등이 소재할 수 있으나, 매각 대상은 토지이므로 별도 확인이 필요합니다.

공부와의 차이:

자료상 본건과 직접적인 공부상 차이에 대한 명확한 언급은 적으나, 전체 감정평가 요항표 상에는 일부 필지의 현황과 공부상 용도(답/전, 전/대/묘지, 전/도로)가 다른 경우가 있습니다.

건물 정보 (참고):

- 건물명: 기호 26-가 (경량철골구조 조립식판넬 및 렉산지붕 단층 건물)

- 용도: 단층 주택으로 이용 중

- 상태: 외벽 사이딩, 내벽 벽지, 바닥 장판, PVC 창호. 위생, 난방, 화재 경보 설비 포함.

- 부합물/종물: 기호 7, 8번 지상의 제시외 건물들이 기호 26-가 건물과 연관될 수 있음.

*주의: 본 경매는 토지매각 대상이며, 건물은 포함되지 않을 수 있습니다. 현장 확인 필수.*

1.3. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 현경면 외반리에 소재하며, "화촌마을" 인근에 위치하여 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용도 가능합니다. 주변 환경은 대체로 농경지와 임야, 일부 주거지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. 다양한 용도의 필지가 포함된 감정평가 결과로 보아, 개별 필지별 입지 여건이 상이할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 목포지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 고OO이며, 채무자 겸 소유자는 서OO입니다. 강제경매의 특성상, 경매 개시 결정 이후 매각될 때까지 등기부등본 상 권리 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 법원의 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 철저히 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

토지이용계획상 해당 물건은 도시지역, 관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 특히, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있습니다. "가축사육제한구역" 및 "공항시설법"에 따른 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등의 제한 사항이 다수 존재합니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항들은 상업시설이나 대규모 개발보다는 농업, 임업, 또는 소규모 개발에 적합함을 시사합니다. 특히 "가축사육제한구역"은 주변에 축사 시설이 있거나, 신규 축사 설치가 제한될 수 있음을 의미합니다.

1.6. 생활정보

본 물건 소재지인 무안군 현경면 외반리는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 면 소재지나 무안읍, 또는 목포시를 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보에는 구체적인 편의시설(병원, 마트, 학교 등)에 대한 언급이 없으나, "화촌마을" 등 마을이 소재하고 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있을 것으로 보입니다. (외부 지도 검색 결과: 주변에 편의시설은 면 소재지 또는 읍내로 이동해야 접근 가능하며, 대규모 상업시설은 부족합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, "가축사육제한구역"이 다수 지정되어 있어 축산업 관련 시설의 존재 가능성을 고려할 수 있습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 매수신청 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다. 해당 지역의 농지법 관련 규정을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

2. 다양한 용도지역 및 제한: 물건이 여러 필지로 구성되어 있고, 각 필지별로 도시지역, 관리지역, 농림지역 등 다양한 용도와 가축사육제한, 공항시설법 등 복합적인 개발 제한이 존재하여 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지가 맹지이거나 도로와의 접면이 협소하여 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 공부와의 차이: 일부 필지의 현황과 공부상 용도 차이가 존재하여, 건축이나 개발 시 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 제시외 물건: 지상에 존재하는 비닐하우스, 수목, 제시외 건물, 분묘 등은 별도의 처리가 필요하거나 명도 문제가 발생할 수 있습니다. (특히 건물이 매각 대상에서 제외될 경우, 지상 건물에 대한 법적 지위 확인 필요)

6. 건물 존재 (기호 26-가): 토지 매각임에도 불구하고 건물이 존재한다는 점은, 낙찰 후 건물 철거나 명도 문제 발생 가능성을 내포합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 현경면 외반리에 소재하는 토지 경매 물건입니다. 감정가는 720만 8천원으로 비교적 낮은 편이나, 212㎡ (약 64.1평) 규모의 토지입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 포함되지 않는 것으로 보입니다.

본 물건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 다양한 용도지역(계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등)과 개발 제한 사항(가축사육제한구역, 공항시설법 관련 구역 등)을 포함하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 큰 불이익이 발생합니다.

주변 환경은 마을 인근 농경지로, 차량 접근은 가능하나 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 복합적인 토지 이용계획과 제한 사항, 그리고 제시외 물건의 존재 등을 고려할 때, 일반적인 주거 또는 상업용 부동산 투자와는 다른 접근이 필요합니다. 농업적 활용 또는 향후 개발 가능성이 있는 특정 필지를 중심으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 720만 8천원이라는 감정가는 소액 투자자에게 매력적인 진입 장벽이 될 수 있습니다.

2. 지역 개발 잠재력: 무안군 지역의 장기적인 개발 계획이나 특정 용도지역(예: 계획관리지역)의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

3. 농업 활용: 농지로서의 가치나, 향후 영농 조건 불리 농지 해제 시의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

4. 다양한 용도: 여러 필지가 혼재되어 있어, 일부 필지는 특정 용도로 활용하거나, 다른 필지와 통합하여 개발하는 전략도 가능합니다. (단, 이는 복잡한 법률 및 행정 절차를 수반합니다.)

5. 주변 시세 대비 저평가 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매3계