나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경230 [2] 전북특별자치도 정읍시 북면 마정리 1380 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 북면 마정리에 소재하는 ""오류마을"" 내 및 남측 근거리에
위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 축사시설 등이 혼재하는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 정읍시 중심지까지는 차량으로 약 15분 정도 소요되는
거리이며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1~3)은 부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 농경지로 이용중입니다.
기호 4~6)은 부정형의 토지로서 조사일 현재 축사시설 부지로 이용중입니다
기호 8)은 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지 기호 1,3)은 북서측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
대상토지 기호 2)는 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근합니다.
대상토지 기호 4~6)은 기호 1)을 통하여 출입합니다.
대상토지 기호 8)은 지적도상 남측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 북동측으로 인접지를
통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1)은 농림지역 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>
- 기호 2)는 농림지역 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
- 기호 3)은 농림지역 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역<도로법>
- 기호 4)는 농림지역 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
- 기호 5)는 농림지역 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
- 기호 6)은 농림지역 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>
- 기호 8)은 계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

7-가~다) 경량철골(파이프조) 스레트지붕 단층으로서
벽 체: 철골노출 및 콘크리트 등 마감,
바 닥: 콘크리트 등 마감입니다.

9-라) 경량철골조 판넬지붕 단층으로서
외 벽: 징크판넬 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 목재붙임 등 마감,
창 호: 샷시창호입니다.

이용상태

7-가)는 축사, 퇴비사 7-나)는 창고, 분만사, 관리사, 7-다)는 퇴비사로서 유휴 상태이고,
기호 9-라)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

9-라)에 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록8. 남측 일부가 도로로 이용중임.
3. 목록8. 일부 지상에 이동식 저온창고 소재하나 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경230 (2)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 북면 마정리 1380

용도: 단독주택

감정가: 112,967,600원

토지면적: 410.00㎡ (약 124.03평)

건물면적: 87.00㎡ (약 26.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 샘골농업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 토지는 전북특별자치도 정읍시 북면 마정리에 위치하며, "오류마을" 내 및 남측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 자연취락과 전, 답, 축사 시설 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

교통상황:

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 정읍시 중심지까지는 차량으로 약 15분 정도 소요됩니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태:

토지 기호 1, 3번지는 북서측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지 기호 2번지는 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

토지 기호 4~6번지는 기호 1번지를 통해 출입합니다.

토지 기호 8번지는 지적도상 남측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 북동측으로 인접지를 통하여 출입합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 요약:

토지 및 건물 등기부 요약 결과, 샘골농업협동조합의 근저당권(2018-07-24)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 가압류 및 근저당권 등은 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 343,754,988원으로 집계되었습니다.

말소기준권리(을1, 2018-07-24, 샘골농업협동조합 근저당) 이하 모든 권리(가압류, 근저당권 일부 이전, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유자가 있는지, 있다면 임대차 계약 조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 자연 취락과 농경지, 축사 등이 혼재되어 있어 상업 시설보다는 농업 활동 및 전원생활에 적합한 환경입니다.

상업 시설 접근성:

주요 상업 시설 및 편의 시설은 정읍시 중심지로 이동해야 이용 가능하며, 도보나 대중교통만으로는 접근이 제한적입니다.

잠재적 가치:

넓은 토지 면적은 주말 농장, 텃밭 운영, 귀농·귀촌 희망자에게 잠재적 가치가 될 수 있습니다. 농업 관련 시설로 활용될 수 있는 가능성도 있으나, 토지 이용 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

가까운 거리에 기본적인 편의시설이 부족하며, 쇼핑, 의료, 교육 등 주요 생활 편의시설 이용 시 정읍시 중심지로의 이동이 필요합니다.

주거 환경:

조용하고 한적한 농촌의 주거 환경을 제공합니다. 자연 친화적인 환경에서 생활하기에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

대상 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대금지지역 또는 상대제한지역), 농업보호구역, 농업진흥구역, 도로구역, 접도구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 건축, 개발, 토지 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

건물 상태 및 용도:

건물 중 일부(7-가~다)는 축사, 퇴비사, 창고 등으로 사용되었거나 사용 중이나 현재 유휴 상태이며, 목록8(주택) 외 제시외 건물(이동식 저온창고)은 매각에서 제외됩니다. 건물들의 실제 활용도 및 보수 필요 여부를 확인해야 합니다.

도로 접근성:

목록 8번지의 경우, 지적도상 도로에 접하나 현황상 인접지를 통해 출입하는 등 실제 도로 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 또한, 남측 일부가 도로로 이용 중인 점은 경계 확인이 필요합니다.

임대관계 미확인:

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액:

총 채권액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 낙찰 후에도 채무가 완전히 소멸되지 않거나, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 북면 마정리에 위치한 단독주택과 토지로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 제공하지만, 농림지역에 속하고 다양한 토지 이용 제한이 있어 개발 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 건물은 단독주택 외에 농업 관련 시설로 보이는 공간들이 포함되어 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성도 고려해야 합니다. 전원생활, 주말 농장, 귀농·귀촌을 목적으로 하는 경우, 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지하고 현장 답사를 통해 건물의 상태를 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 확보 (410㎡)

* 정읍시 중심지와의 비교적 양호한 접근성 (차량 15분 거리)

* 조용하고 한적한 농촌 주거 환경

* 단독주택 용도의 건물 포함

* 말소기준권리 이후 채무는 매각으로 소멸될 것으로 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 현 시세 기준 예상 입찰가 산정을 위해 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 자료 분석이 필수적이나, 해당 자료가 제공되지 않아 일반적인 시세 분석으로 대체합니다.

감정가는 112,967,600원이며, 이는 토지 면적 410㎡(약 124평)에 대해 평당 약 91만 원 수준입니다. 건물 면적 87㎡(약 26평)은 총 감정가에 포함되어 있습니다.

본 물건은 농림지역 내 다수의 토지 이용 제한(가축사육제한, 농업진흥구역 등)이 존재하며, 일부 건물은 유휴 상태이고, 임대 관계 또한 미상입니다. 또한, 총 채권액(343,754,988원)이 감정가를 크게 초과한다는 점은 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었거나, 혹은 본 물건의 시장 가치가 감정가보다 낮게 형성될 가능성을 시사합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 유찰을 거듭하며 가격이 조정될 가능성이 높습니다.

일반적으로 이러한 농촌 지역 토지들은 규제 및 활용도 제한, 건물 상태 등을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 초기 입찰가는 감정가 112,967,600원의 70~80% 수준인 약 79,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 결정 시에는 반드시 최신 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

추가적으로, 본 건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사 단지 혹은 건물 유형의 매매/임대 정보 분석이 부재하므로, 실제 투자 결정 시에는 상세한 시장 조사 자료를 추가 확보하시는 것이 중요합니다.

인근 지역에서 특정 혐오 시설에 대한 정보는 초기 검색 결과에서 즉각적으로 확인되지 않았으나, 이러한 시설의 존재 여부는 해당 지역의 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.