나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2518 [2] 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 산68 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2518 [2] 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 산68 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2518
• 주소: 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 산68
• 용도: 임야

정읍지원 경매3계 2024타경2518 | 소재지: 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 산68 | 감정가: 76,639,200원 | 최저가: 37,553,000원 | 용도: 임야

1. 정읍지원 2024타경2518 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경2518 (2)

소재지: 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 산68

용도: 임야

감정가: 76,639,200원

토지면적: 31,933.00㎡ (약 9,660.08평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 지상 및 인접 지상의 경계상에 분묘가 소재함.

2. 물건 현황 및 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 소재 "무강마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 순수 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. [cite: appraisal report summary]

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 복분자로, 선운대로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: appraisal report summary]

2.3. 토지 이용 현황

토지는 기호(1)의 경우 완경사 지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지로 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 기호(2)는 완경사 지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지로 현황 '주상나지' 상태입니다. 기호(3)은 부정형의 급경사 토지로 현황 '자연림' 상태이며, 기호(4)는 부정형의 완경사 토지로 현황 '전(휴경지)' 상태입니다. 기호(5)와 (6)은 각각 사다리형 및 부정형의 완경사 토지로 현황 '자연림' 상태입니다. [cite: appraisal report summary]

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 기호(2)는 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(3)은 북동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 기호(4)는 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(5,6)은 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. [cite: appraisal report summary]

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지들은 보전관리지역(2023-12-08), 가축사육제한구역에 해당합니다. 또한, 기호(3)은 농림지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지에 해당합니다. [cite: appraisal report summary]

3. 권리 분석

3.1. 분묘기지권

본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 봉사하는 것을 목적으로 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 물권입니다. 토지 소유자의 승낙을 얻어 설치했거나, 20년 이상 평온, 공연하게 점유하여 시효로 취득했거나, 또는 분묘가 있는 토지를 매도하면서 이장에 대한 별도 특약이 없는 경우 성립될 수 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 소유자는 분묘를 임의로 이장하거나 토지 사용을 금지하기 어렵습니다. 본건의 경우, 주의사항으로 "지상 및 인접 지상의 경계상에 분묘가 소재함"이라고 명시되어 있어, 실제 분묘가 존재하며 분묘기지권 성립 가능성이 높습니다. 이는 토지의 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

3.2. 공부와의 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '전(휴경지)'으로 이용 중입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농촌지대에 위치한 임야로, 주변에는 농경지와 자연림이 주를 이루고 있습니다. 상업 시설이나 주요 상권은 인접한 마을이나 읍내에 위치할 것으로 예상됩니다. 고창군 아산면은 병바위 등 자연 경관이 풍부한 지역으로, 관광 관련 잠재력은 있으나 직접적인 상업 활동과는 거리가 있습니다.

4.2. 생활 정보

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 주요 도로와의 접근성은 보통입니다. 주거 및 생활 편의시설은 자가 차량 이용 시 인근 마을 및 읍내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘기지권이 성립된 분묘가 존재할 경우, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르며, 해당 분묘의 연고자와 협의가 필요할 수 있습니다. 분묘의 존재 자체만으로도 토지 활용 가치가 저하될 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 산지 규제에 묶여 있어 개발이 제한적입니다. [cite: appraisal report summary]

5.3. 혐오 시설 인접 가능성

검색 결과, 고창군 아산면 일대에 생활폐기물 소각시설이 언급된 바 있습니다. 정확한 위치는 파악되지 않았으나, 본건과의 인접성 여부를 추가적으로 확인하여 혐오 시설로 인한 부정적 영향을 검토해야 합니다.

5.4. 토지 현황

일부 토지(기호1,2)는 건부지 또는 나지로 이용 중이나, 급경사(기호3) 및 휴경지(기호4) 등 다양한 지형 및 이용 상태를 가지고 있어, 종합적인 개발 계획 수립 시 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 전북 고창군 아산면의 자연 녹지 지역에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 주변 자연환경이 양호하고, 일부 토지는 주거 또는 개발 가능한 형태로 이용되고 있으나, 무엇보다 분묘기지권의 존재와 다수의 토지 이용 규제는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 법적, 실질적 제약을 야기하므로, 해당 권리의 성립 여부 및 범위, 그리고 연고자와의 협의 가능성을 사전에 철저히 분석해야 합니다. 또한, 농림지역 및 관리지역의 각종 규제와 잠재적 혐오 시설의 인접 가능성도 신중하게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 자연 친화적 잠재력

고창군은 유네스코 세계지질공원으로 지정된 병바위 등 빼어난 자연 경관을 자랑하며, 청정한 자연환경은 귀농, 전원생활, 또는 생태 관련 시설(허가 가능 시) 등으로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 대규모 토지 보유

3만 제곱미터가 넘는 넓은 토지는 향후 규제 완화나 특정 목적(예: 산림 관련 사업, 장기적 자산 가치 상승 등)을 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

7.3. 향후 규제 완화 가능성

장기적으로 지역 개발 계획 변경이나 관련 법규 개정을 통해 토지 이용 제한이 완화될 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이는 예측이 어렵고 장기적인 관점이 필요합니다.

7.4. 분묘기지권 해결 시 가치 상승

만약 분묘기지권 문제를 법적 또는 합의를 통해 해결할 수 있다면, 토지의 활용 가치는 크게 상승할 수 있습니다. 그러나 이 과정은 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다.1.정읍지원 2024타경2518 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경2518 (2)

소재지: 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 산68

용도: 임야

감정가: 76,639,200원

토지면적: 31,933.00㎡ (약 9,660.08평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 지상 및 인접 지상의 경계상에 분묘가 소재함.

2. 물건 현황 및 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 아산면 반암리 소재 "무강마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 순수 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. [cite: appraisal report summary]

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 복분자로, 선운대로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: appraisal report summary]

2.3. 토지 이용 현황

토지는 기호(1)의 경우 완경사 지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지로 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 기호(2)는 완경사 지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지로 현황 '주상나지' 상태입니다. 기호(3)은 부정형의 급경사 토지로 현황 '자연림' 상태이며, 기호(4)는 부정형의 완경사 토지로 현황 '전(휴경지)' 상태입니다. 기호(5)와 (6)은 각각 사다리형 및 부정형의 완경사 토지로 현황 '자연림' 상태입니다. [cite: appraisal report summary]

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 기호(2)는 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(3)은 북동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 기호(4)는 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(5,6)은 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. [cite: appraisal report summary]

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지들은 보전관리지역(2023-12-08), 가축사육제한구역에 해당합니다. 또한, 기호(3)은 농림지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지에 해당합니다. [cite: appraisal report summary]

3. 권리 분석

3.1. 분묘기지권

본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 봉사하는 것을 목적으로 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 물권입니다. 토지 소유자의 승낙을 얻어 설치했거나, 20년 이상 평온, 공연하게 점유하여 시효로 취득했거나, 또는 분묘가 있는 토지를 매도하면서 이장에 대한 별도 특약이 없는 경우 성립될 수 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 소유자는 분묘를 임의로 이장하거나 토지 사용을 금지하기 어렵습니다. 본건의 경우, 주의사항으로 "지상 및 인접 지상의 경계상에 분묘가 소재함"이라고 명시되어 있어, 실제 분묘가 존재하며 분묘기지권 성립 가능성이 높습니다. 이는 토지의 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

3.2. 공부와의 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '전(휴경지)'으로 이용 중입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농촌지대에 위치한 임야로, 주변에는 농경지와 자연림이 주를 이루고 있습니다. 상업 시설이나 주요 상권은 인접한 마을이나 읍내에 위치할 것으로 예상됩니다. 고창군 아산면은 병바위 등 자연 경관이 풍부한 지역으로, 관광 관련 잠재력은 있으나 직접적인 상업 활동과는 거리가 있습니다.

4.2. 생활 정보

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 주요 도로와의 접근성은 보통입니다. 주거 및 생활 편의시설은 자가 차량 이용 시 인근 마을 및 읍내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘기지권이 성립된 분묘가 존재할 경우, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르며, 해당 분묘의 연고자와 협의가 필요할 수 있습니다. 분묘의 존재 자체만으로도 토지 활용 가치가 저하될 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 산지 규제에 묶여 있어 개발이 제한적입니다. [cite: appraisal report summary]

5.3. 혐오 시설 인접 가능성

검색 결과, 고창군 아산면 일대에 생활폐기물 소각시설이 언급된 바 있습니다. 정확한 위치는 파악되지 않았으나, 본건과의 인접성 여부를 추가적으로 확인하여 혐오 시설로 인한 부정적 영향을 검토해야 합니다.

5.4. 토지 현황

일부 토지(기호1,2)는 건부지 또는 나지로 이용 중이나, 급경사(기호3) 및 휴경지(기호4) 등 다양한 지형 및 이용 상태를 가지고 있어, 종합적인 개발 계획 수립 시 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 전북 고창군 아산면의 자연 녹지 지역에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 주변 자연환경이 양호하고, 일부 토지는 주거 또는 개발 가능한 형태로 이용되고 있으나, 무엇보다 분묘기지권의 존재와 다수의 토지 이용 규제는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 법적, 실질적 제약을 야기하므로, 해당 권리의 성립 여부 및 범위, 그리고 연고자와의 협의 가능성을 사전에 철저히 분석해야 합니다. 또한, 농림지역 및 관리지역의 각종 규제와 잠재적 혐오 시설의 인접 가능성도 신중하게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 자연 친화적 잠재력

고창군은 유네스코 세계지질공원으로 지정된 병바위 등 빼어난 자연 경관을 자랑하며, 청정한 자연환경은 귀농, 전원생활, 또는 생태 관련 시설(허가 가능 시) 등으로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 대규모 토지 보유

3만 제곱미터가 넘는 넓은 토지는 향후 규제 완화나 특정 목적(예: 산림 관련 사업, 장기적 자산 가치 상승 등)을 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

7.3. 향후 규제 완화 가능성

장기적으로 지역 개발 계획 변경이나 관련 법규 개정을 통해 토지 이용 제한이 완화될 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이는 예측이 어렵고 장기적인 관점이 필요합니다.

7.4. 분묘기지권 해결 시 가치 상승

만약 분묘기지권 문제를 법적 또는 합의를 통해 해결할 수 있다면, 토지의 활용 가치는 크게 상승할 수 있습니다. 그러나 이 과정은 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매3계