나이스옥션 법원경매 전주 2025타경616 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-10 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 '전주만성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 전주완주혁신도시 내 상가지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호가~라) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 4층 401호 외 3개호로서
- 외 벽 : 돌붙임 및 스톤코트 마감 등
- 내 벽 : 몰탈 및 페인팅 마감 등
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~라)는 각각 근린생활시설임.

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-64)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-10)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

-현황조사서에 첨부된 사진에 의하면 현재 공실로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경616 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-10 6층601호

신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 오공로 43-5 (중동)

용도: 제1종 근린생활시설, 제1,2종 근린생활시설

건물 총 층수: 6층 중 6층

건축일자: 2014년 7월 30일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 64.40㎡ (약 19.48평)

토지 지분: 64.4㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 186.39㎡ (약 56.38평)

건물 지분: 186.39㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 가치 정보

감정가: 336,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 '전주만성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 전주완주혁신도시 내 상가지대임. 전주만성초등학교는 전국 상위권에 속하는 학교로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상업구역, 연구개발특구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 1월 29일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권(금216,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

* 소유권보존: 주식회사현승개발 (2014-08-13)

* 근저당: 전주농업협동조합 (2015-01-29, 말소기준권리)

* 근저당: 대한저축은행 (2021-12-27, 말소)

* 근저당: 대신저축은행 (2023-11-09, 말소)

* 임의경매: 전주농업협동조합 (2025-04-02, 말소)

총 등기부채권 합계: 1,516,000,000원

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 1: 박유미

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업일자: 2020-02-07

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인 2: 에스엠주택건설주식회사유강현

보증금: 45,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2016-04-29

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.5. 임차인 총 인수 보증금

합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 전주완주혁신도시는 신도시 개발 지역으로, 각종 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있습니다. '전주만성초등학교' 인근에 위치하여 학생 유동인구 및 배후 주거 단지 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

주위에는 각종 근린생활시설 및 상업나지가 혼재하는 상가지대입니다. 다만, 최근 전북 지역 상권의 전반적인 침체 및 소비 심리 위축에 대한 우려가 제기되고 있어, 임차 수요 및 매출 변동성을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 전주만성초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

전주완주혁신도시 내 상가지대에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변으로 전주 경기장, 덕진공원, 전주 동물원, 세병공원 등 문화 및 여가 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

특이사항 및 특수물건정보에 '유치권'이 명시되어 있습니다. 유치권 존재 시 낙찰자가 이를 인수하거나 별도의 명도 절차가 필요할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 조사가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 물건의 가치 평가 및 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공실

현황조사서에 첨부된 사진에 따르면 현재 공실 상태로 추정됩니다. 임대차 현황이 미상인 점과 함께 공실 장기화 리스크를 고려해야 합니다.

6.4. 상권 침체 가능성

전북 지역 전반의 경기 침체와 소비 심리 위축으로 인해 신도시 상권 또한 영향을 받을 수 있다는 분석이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주완주혁신도시 내 초등학교 인근에 위치한 근린상가 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되어 법적으로는 깔끔한 상태입니다. 임차인들은 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 '유치권' 존재 가능성과 현재 공실 상태는 주요 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 확인하고 분석해야 합니다. 또한, 지역 상권의 전반적인 침체 가능성도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시 상권의 잠재력

전주완주혁신도시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 상권의 성장 가능성이 있습니다.

8.2. 명도 용이성

현재 파악된 임차인들에게 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각함에 따라, 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 336,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현재 공실 상태, 그리고 명시된 '유치권' 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유치권의 존재 여부 및 그 가치, 향후 예상 임대 수입, 공실 기간 등을 상세히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가 이하 또는 적정 수준에서 낙찰받는다면 향후 임대 수익을 통한 투자 회수도 가능할 것으로 보입니다.

[참고: 주변 혐오시설 관련 정보]

제공된 검색 결과에 따르면, 전주시와 완주군의 통합 논의 과정에서 혐오·기피시설(쓰레기 매립장, 소각장, 화장장 등)의 완주군 이전 가능성에 대한 우려가 제기되었으나, 전주시는 공식적으로 완주군으로의 혐오시설 이전 계획이 없음을 명확히 밝히고 있습니다. 해당 물건지 인근 지역에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.