나이스옥션 법원경매 전주 2025타경616 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-10 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 '전주만성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재하는 전주완주혁신도시 내 상가지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호가~라) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 4층 401호 외 3개호로서
- 외 벽 : 돌붙임 및 스톤코트 마감 등
- 내 벽 : 몰탈 및 페인팅 마감 등
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~라)는 각각 근린생활시설임.

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-64)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-10)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

-현황조사서에 첨부된 사진에 의하면 현재 공실로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경616 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-10, 5층 501호 (신주소: 전주시 덕진구 오공로 43-5)

* 용도: 근린상가 (제1종/제2종 근린생활시설)

* 토지면적: 66.27㎡ (약 20.05평)

* 건물면적: 191.79㎡ (약 58.02평)

* 감정가: 346,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전주농업협동조합 (최근 경매 신청 채권자로 추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 전주만성초등학교 서측 인근에 위치하며, 전주완주혁신도시 내 상가지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 동측으로는 노폭 약 20미터, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통해 단지 내로 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 1월 29일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 본 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 유치권: 제공된 정보에 '유치권'이 특수물건정보로 언급되어 있으나, 등기부등본 상에는 유치권 등기가 확인되지 않습니다. 이는 잠재적 리스크 항목에서 별도 상세 설명합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자: 2020년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 총 등기부채권액: 1,516,000,000원

* 소유권보존: 주식회사현승개발 (2014.08.13)

* 말소기준권리: 전주농업협동조합 근저당 (216,000,000원, 2015.01.29)

* 이 외 후순위 근저당권 및 임의경매개시결정은 모두 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전주완주혁신도시라는 신규 개발 지역 내에 위치하여, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재되어 있습니다.

* 전주만성초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요와 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 기대됩니다.

* 제1, 2종 근린생활시설로 허가된 건물로, 일반 음식점, 학원, 병원, 소매점 등 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 활용도가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 전주만성초등학교가 인접해 있으며, 혁신도시 내 각종 관공서, 상업시설, 주거단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

* 주변 환경 조사: 지도 서비스 등을 활용하여 주변에 혐오시설이나 님비시설이 있는지 추가적으로 확인하시는 것을 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 제공된 정보에 '유치권'이 언급되어 있으나, 등기부상 확인되지 않습니다. 만약 유치권이 존재하고 법적으로 인정될 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 점유 관계 및 유치권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 현황조사서 첨부 사진에 현재 공실로 보인다는 내용이 있습니다. 낙찰 후 임차인 모집까지 공실 상태가 지속될 경우, 공실 기간 동안 발생하는 관리비 및 금융비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 15억 원에 달하여, 경매 신청 채권자 외에도 다수의 채권자가 존재함을 시사합니다. 이는 권리관계의 복잡성 또는 경매 절차의 변동 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 현장 조사 시 실제 점유자 및 임대차 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다. (다만, 유일하게 확인된 임차인 박 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주만성초등학교 인근의 전주완주혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 대체로 양호한 편입니다.

* 등기부상의 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 권리상 매우 깨끗한 물건을 인수할 가능성이 높습니다.

* 하지만, '유치권'이라는 명시된 특수사항은 반드시 확인이 필요하며, 현재 공실 상태일 가능성이 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 따라서, 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 유치권 등 잠재적 위험 요소를 명확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시라는 미래가치 상승이 기대되는 지역 내 상가지대 입지.

* 권리 소멸로 인한 안전한 물건 취득 가능성 (유치권 미발생 또는 소멸 시).

* 제1, 2종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

* 잠재적 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 346,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 박 의 보증금은 대항력이 없어 인수 의무가 없습니다.)

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 유치권 존재 여부 및 인정 범위: 본 물건의 예상 입찰가를 결정하는 가장 큰 변수입니다. 유치권이 사실로 확인되고 인정될 경우, 낙찰가가 감정가보다 현저히 낮아지거나 입찰을 포기해야 할 수도 있습니다.

* 현재 공실 상태: 낙찰 후 임차인 모집까지 시간이 소요될 수 있으므로, 초기 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비 부담을 감안해야 합니다.

* 주변 시세 및 임대료 수준: 유사 물건의 거래 사례 및 현재 임대료 수준을 파악하여 적정 수익률을 계산해야 합니다.

* 상권 활성화 전망: 혁신도시의 지속적인 발전 가능성을 고려해야 합니다.

* 주의사항: 본 보고서에서는 유치권이 법적으로 인정되지 않거나 존재하지 않는다는 가정 하에 신중한 접근을 권고합니다. 유치권 문제에 대한 명확한 조사 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 권장:

* 현장 방문을 통해 임차인 점유 여부, 유치권 주장 사실 및 근거 등을 직접 확인하십시오.

* 주변 부동산 전문가와 상담하여 시세 및 임대 동향을 파악하십시오.

* 유치권 등 특수 권리 분석에 대한 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

* 일반적으로 신중한 접근을 위해 감정가의 80~90% 선에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 추정치이며 반드시 현장 조사 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.