나이스옥션 법원경매 전주 2024타경3607 [1] 전북특별자치도 무주군 무주읍 당산리 309-1 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 당산리 소재 "무주경찰서" 남동측 원거리에 소재하며, 주위는 농경지 및 주택, 하천 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

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교통상황

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교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로
보아 제반교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

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형태 및 이용상태

대상물건은 부정형 및 사다리형의 토지로서, 각 토지간 경계구분 없이 수련원 부지 및 수련원 부속토지, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

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인접 도로상태

대상물건 일부가 내부 도로 상태이며, 기호 12)를 통하여 대상물건 남서측으로 개설된 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.(별지 "지적 및 건물개황도" 참조)

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),3),4),6)-9),15),16),20),22),23),25),26),28),30),32)-35),37),38)-41),56),57) 계획관리지역, 가축사육제한
구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역(0)<물환경보전법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역
<수도법>임.

기호 2),5),10),11),55) 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전
법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

기호 12)농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환
경보전법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.


기호 13) 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 상수
원보호 기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.


기호 14),17 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 상수원보호
기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.


기호 18),19),21),24),27),29),31)계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 준보전산
지<산지관리법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.


기호 36) 계획관리지역, 지방1급하천(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 상수원보호기타
(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하천구역(2013-12-20)<하천법>임.

토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

기호 57)일부 지상에 별지 &amp;apos;사진용지&amp;apos;와 같이 기호 1)이 소재함.[귀 법원 재평가명령 사항]

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

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공부와의 차이

기호 4),5),6),8),10),12),16),17),21),22),29),34),35)는 의뢰목록 및 공부상 지목과 상이한 현황 "도로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 대상물건 일부 지상에 컨테이너, 비닐하우스 및 동산류(화석, 조각상 등)가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

42)연와조 슬라브지붕 단층건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

43)철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

44)철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

45-가)벽돌조 강판지붕 단층건으로서,
외벽 : 목재 붙임 및 돌 붙임 등,
내벽 : 벽지 및 목재 붙임 등 등,
창호 : 샷시창호 등임.

45-나)벽돌조 강판지붕 단층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

46)철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

47-다)철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

47-라)경량철골구조 슬래브지붕 단층건으로서,
내·외벽 : 판넬마감임.

48)시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.


49)시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

51)마스터강판구조 기타지붕 2층건으로서,

내·외벽 : 판넬마감 등임.
창호 : 샷시창호등임.

52)경량철골구조 경량판넬지붕 2층건으로서,

외벽 : 돌붙임 및 판넬잇기 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

53-마,바)벽돌구조 경량철골조지붕 단층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

54-사)경량철골구조 경량판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

54-아)경량철골구조 경량판넬지붕 단층건으로서,
내·외벽 : 판넬마감 등임.
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

42),43), 44), 44), 48), 49) 53-마,바)숙소로 이용중임.
45-가)근린생활시설로 이용중임.
45-나)식당으로 이용중임.
46), 52)사무실 및 숙소로 이용중임.
47)기계실로 이용중임.
51),54-사)문화 및 집회시설로 이용중임.
54-아)화장실로 이용중임.

설비내역

42), 43), 44), 46), 47-다,라), 48), 49)위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
47),52), 53-마,바)위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.
51)위생설비 및 급·배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.
45-가,나), 54-사,아)위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 42)의뢰목록 및 공부상 용도는 근린생활시설 및 주택이나, 현황 주택 상태임.
기호 45-가)의뢰목록 및 건물등기사항전부증명서상 청소년수련원(지도자실 및 양호실)이나, 일반건축물대장상 용도변경됨.(변경일자 : 2023.10.10./ 변경용도 : 근린생활시설)
기호 45-가,나)의뢰목록 및 공부상 세멘트기와지붕이나, 현황 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

일괄매각. 기계기구목록, 제시외 구축물(관정), 제시외 건물 및 제시외 수목 포함
목록2,4,5,8,9~13,34,35,37,41,55-농지취득자격증명 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경3607 (1)

소재지: 전북특별자치도 무주군 무주읍 당산리 309-1

용도: 문화 및 집회시설, 수련시설 등 복합 용도

감정가: 9,915,379,016원

토지면적: 38,269.00㎡ (약 11,576평)

건물면적: 4,672.08㎡ (약 1,413평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

2. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 당산리 소재 "무주경찰서" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택, 하천 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단 접근성, 빈도수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태:

대상 물건 일부가 내부 도로 상태이며, 일부 필지는 남서측으로 개설된 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역), 공장설립제한지역, 농업진흥구역, 접도구역, 준보전산지, 하천구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2012년 7월 23일자 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 토지 5,801,042,591원, 건물 5,199,589,300원입니다. (이는 모든 채권의 합계이며, 실제 낙찰 시 인수되는 권리는 말소기준권리 이하 모두 소멸됩니다.)

임차인 현황:

* 강지인: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-11, 대항력 없음.

* 강태윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-13, 대항력 없음.

* 김민재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-07, 대항력 없음.

* 김웅식: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고 2024-09-02, 대항력 없음.

* 박명화: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-20, 확정 2024-10-23, 배당신고 2024-10-07, 대항력 없음.

* 유속영농조합법인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-26, 대항력 없음.

* 이용근: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-29, 확정 2024-09-26, 배당신고 2024-10-07, 대항력 없음.

* 이종훈: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-07-02, 확정 2024-10-15, 배당신고 2024-10-15, 대항력 없음.

* 이태규: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정광호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-18, 대항력 없음.

* 정동근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-18, 대항력 없음.

* 최연옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-17, 대항력 없음.

주의사항:

명시된 임차인 모두 '대항력 없음'으로 확인되나, 물건의 특이사항에 '대항력 있는 임차인'이 언급되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 보증금 및 임대차 조건이 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 주의해야 합니다. 모든 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 대상 물건은 전북 무주군 무주읍의 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변의 상업 시설이나 유동인구에 대한 상세 자료는 부족합니다. 다만, "무주경찰서"가 인근에 위치하고 있어 공공시설 접근성은 확보되어 있습니다. 주변 지역은 주로 자연환경 및 농업 관련 활동이 이루어지는 곳으로 추정됩니다.

5. 생활정보

주거 및 편의시설:

주변에 주택이 산재해 있으며, 소규모 상업 시설이나 편의 시설은 읍내 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

교통:

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 빈도 및 접근성은 보통 수준입니다.

환경:

자연환경이 비교적 양호하나, 농경지 및 하천이 혼재하는 지역의 특성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도지역 지정으로 인해 건축, 개발, 사업 추진 시 관련 법규 및 규제 사항 준수가 필수적입니다. 특히, 가축사육제한, 공장설립 제한, 상수원 보호구역 등의 규제는 활동에 제약을 줄 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요:

전체 토지 중 일부 필지(목록 2, 4, 5, 8, 9~13, 34, 35, 37, 41, 55)는 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 취득이 불가하므로, 사전에 철저한 확인 및 준비가 필요합니다.

'대항력 있는 임차인' 관련 불확실성:

부동산 임의경매 개시 결정 시 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성이 언급되었으나, 임차인 현황 목록에는 대항력 없는 임차인만 기재되어 있습니다. 실제 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰 후 해당 임차인의 권리(보증금, 임대차 기간 등)를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 물건명세서 및 등기부등본 등을 통한 추가적인 심층 조사를 요구합니다.

공부상 지목과 현황 불일치:

일부 토지(목록 4, 5, 6, 8, 10, 12, 16, 17, 21, 22, 28, 29, 34, 35)의 경우, 공부상 지목이 '답', '대', '전', '하천', '임야' 등이나 실제 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 소유권 행사 및 재산권 활용에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

제시외 물건:

경매 대상에 포함되거나 제외되는 기계기구, 관정, 컨테이너, 비닐하우스, 수목, 동산류(화석, 조각상 등)가 존재합니다. 이들의 철거, 이전, 관리 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (본건 토지/건물 일괄매각 시 기계기구목록, 제시외 구축물(관정), 제시외 건물 및 제시외 수목은 포함됩니다. 단, 일부 동산류 및 컨테이너, 비닐하우스 등은 매각 제외될 수 있습니다.)

부동산의 규모 및 복잡성:

광대한 토지 면적과 다수의 건물로 구성되어 있어 관리 및 운영에 상당한 인력과 자본이 필요할 수 있습니다. 또한, 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특성은 채권 관계의 복잡성을 시사하며, 철저한 권리분석이 요구됩니다.

혐오시설 유무:

주변 지역 지도 및 위성 사진을 검토한 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 무주군에 위치한 대규모 문화 및 집회시설(수련시설 등으로도 이용)로, 넓은 토지와 다수의 건물을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 99억 원으로 높게 책정되어 있습니다. 입지 자체는 자연환경이 풍부한 편이나, 농경지, 주택, 하천이 혼재된 전형적인 농촌/자연 지역의 특성을 보입니다. 가장 큰 문제는 복잡한 토지 이용 규제, 다수의 필지에서 요구되는 농지취득자격증명, 그리고 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성입니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 토지들이 있어 재산권 행사에 혼란을 줄 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 문제를 해소할 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적과 다양한 용도의 건물은 특정 사업(예: 수련원, 체험 시설, 연수원 등)으로의 활용 가능성을 시사합니다.

다수의 채권 및 복잡한 권리 관계에도 불구하고, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 부담은 비교적 명확합니다.

감정가 대비 현재 시장 가치 및 잠재적 개발 가능성을 면밀히 분석하여, 리스크를 상쇄할 만한 매력적인 가격에 낙찰받는다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 해당 물건의 실제 시장 가치, 낙찰 후 예상되는 투자 비용(수리비, 제세공과금, 법률 자문료 등), 그리고 본건이 가지는 복합적인 리스크 요인(토지 이용 규제, 임차인 문제, 공부와의 차이 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 보증금 부담은 없습니다. 그러나 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 필요 여부, 그리고 '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 주요 요인입니다. 따라서, 감정가 9,915,379,016원의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 답사 및 전문가 의견을 종합하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 입찰가는 별도의 상세 분석을 통해 산정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.