나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500292 [1] 세종특별자치시 나성동 715 우빈가온 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "인사혁신처" 남서측 인근에 위치하는 우빈가온
제7층 제705호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재
하는 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 중 제7층 제705호로서,

외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임.
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 도시형생활주택, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15미터, 25미터 및 40미터 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭
40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역
((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경500292 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 715 우빈가온 7층705호

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "인사혁신처" 남서측 인근에 위치한 우빈가온 7층 705호로, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 혼재된 상업지대이며, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 물건 소재 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 BRT 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남서측, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15미터, 25미터 및 40미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 1월 9일 접수된 대전지방법원의 강제경매개시결정(2025타경500292)입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 3월 14일, 확정일자 2022년 2월 24일.

* 대항력 및 인수 여부:

* 임차인 김 은 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

* 을구 3번 주택임차권 등기(2024년 3월 15일)는 말소기준권리(2025년 1월 9일)보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(인수 대상)에 해당합니다.

* 물건명세서에 의하면, 해당 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차상의 배당금을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있음을 시사합니다. 따라서, 배당 결과에 따라 실제 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 법원 현황 조사서 및 최종 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 임정민(2015.03.17), 장성민(2021.01.15, 매매가 95,000,000원)

* 주택임차권: 김 (2024.03.15 등기, 110,000,000원, 인수)

* 강제경매: 김 (2025.01.09 접수, 110,106,900원, 말소)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역 내에 위치하며, "인사혁신처" 등 주요 관공서와 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있는 지역입니다.

* 우빈가온 건물은 도시형생활주택 외 근린생활시설, 업무시설 등이 함께 입점해 있는 복합 용도 건물입니다.

* 주변의 발달된 상업 및 업무 시설로 인해 풍부한 유동인구를 확보할 수 있으며, 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 BRT 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구에 다수의 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 인근에 관공서도 위치합니다.

* 주거환경: 상업지대에 위치하여 생활 편의성은 높으나, 주거 쾌적성 측면에서는 주변 환경 특성을 고려할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담: 임차인 김 의 보증금 110,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 물건명세서상의 '매수인이 인수함' 문구는 이러한 잠재적 리스크를 명확히 보여주므로, 배당 결과에 대한 철저한 사전 파악이 필수적입니다.

* 실질적 총 투자 비용 증가 가능성: 만약 임차보증금의 일부라도 인수하게 된다면, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 금액을 더한 만큼 증가하게 됩니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태: 2015년 준공된 건물로, 건물의 내부 및 외부 관리 상태, 장기수선충당금, 수리 필요 여부 등을 현장 방문 시 면밀히 점검해야 합니다.

* 복합 용도 건물로 인한 문제: 도시형생활주택과 상업, 업무시설이 혼재된 건물 특성상, 층간 소음, 주차 문제, 시설 이용에 따른 마찰 등 복합적인 관리 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역이라는 탁월한 입지 조건을 가지고 있으며, 이는 높은 미래 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 가장 중요한 의사결정 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, 물건명세서에 명시된 '인수' 문구를 간과해서는 안 됩니다.

* 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되어 매수인의 인수 부담이 없을 경우, 현재 감정가 대비 시세 반영 낙찰을 고려해 볼 수 있습니다. 반대로 인수 부담이 발생할 경우, 이를 반영한 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 최종적인 입찰가 결정 전, 현장 조사를 통해 임차인과 직접 소통하고, 법원에서 진행되는 배당 절차에 대한 명확한 정보를 확보하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구의 입지: 행정기관 및 상업·업무시설 밀집 지역으로 향후 발전 가능성이 높습니다.

* BRT 역세권: 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 소형 면적의 활용성: 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 임대 수익 창출에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 96,000,000원

* 시세 분석:

* 과거 거래 사례: 2021년 1월, 유사 면적 물건이 95,000,000원에 거래된 바 있습니다.

* 현재 추정 시세: 최근 주변 유사 면적(약 20~30㎡) 도시형생활주택/오피스텔의 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 110,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 2021년 거래가 대비 시장 상승분을 반영한 금액입니다.

* 인수 보증금 관련 고려사항:

* 임차인 김 의 보증금은 110,000,000원이며, 물건명세서 상 '매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원' 표기는, 만약 경매 배당 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 변제받을 경우, 매수인이 추가로 부담할 금액이 없다는 의미로 해석됩니다.

* 따라서, 실제 낙찰 후 총 실질 부담액은 (입찰가) + (배당 후 미회수 임차보증금 잔액)이 됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 정확하여 임차인의 보증금이 배당으로 전액 충당된다고 가정한다면, 입찰가는 현재 추정 시세(110,000,000원 ~ 125,000,000원)를 고려하여 감정가(96,000,000원) 대비 소폭 상승한 수준으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 그러나, '인수함' 문구의 위험성을 배제할 수 없으므로, 보수적인 관점에서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근해야 합니다.

* 제안 입찰가 범위 : 98,000,000원 ~ 115,000,000원.

* 본 제안 가격은 '인수 보증금 합계: 0원'을 근거로 산정되었으나, 실제 인수 금액 발생 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전, 반드시 현장 방문, 임차인 면담, 법원 관련 서류 확인을 통해 인수 위험을 명확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.