나이스옥션 법원경매 대전 2024타경125083 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "대전비래초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제402호로서,

외벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택, 점포 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(비래13)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관
관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구1번 임차권등기(2020. 11. 24.등기)있음.
배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하는 것이었으나, 2025.11.13.자 대항력 포기서가 제출되어 매수인에게 인수되지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경125083 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 116-18 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 72,000,000원

* 토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

* 토지지분: 31㎡ (약 9.38평)

* 건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

* 건물지분: 57.2㎡ (약 17.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

* 건축년도: 1995년

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "대전비래초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제402호로서, 외벽은 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호는 새시창호 등입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 24일 등기된 을구1번 임차권등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 8월 25일

* 확정일자: 2017년 7월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권등기는 말소기준권리이나, 2025년 11월 13일 대항력 포기서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 65,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거지대가 형성되어 있으며, 근린생활시설이 일부 소재합니다.

* 최근 매매 동향 (2025년 12월 기준):

* 남양빌라 (1991년식, 45.54㎡): 4,950만원

* 대운주택 (1984년식, 77.2175㎡, 연립): 8,700만원

* 샤론빌라 (1995년식, 68.77㎡): 8,400만원

* 분석: 대상 물건(57.20㎡, 1995년식 다세대주택)과 건축년도 및 주택유형이 유사한 샤론빌라(68.77㎡)가 8,400만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 단가를 적용하면 약 69,867,000원으로 산정됩니다. 다만, 실제 거래가는 면적, 층수, 내부 상태, 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 대전비래초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 밀집 지역입니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담 없음: 을구1번 임차권등기가 말소기준권리였으나, 임차인의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 공실 가능성: 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 공실 발생 가능성이 있습니다. (현재 한국토지주택공사 임차인이 있으나, 계약 만료 시 공실 가능성 고려)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 주거 편의성이 양호한 입지에 자리하고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하며, 매수인이 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래 사례를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있으며, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 건축년도가 1995년으로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 기본적인 내구성은 확보하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 매수인에게 인수되는 권리가 없어 안심하고 입찰에 참여할 수 있습니다.

* 양호한 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하여 학생이 있는 가정에 적합하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 다세대주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 향후 가격 상승 여력이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적의 주택이 감정가 이상으로 거래되는 점을 감안할 때, 감정가는 비교적 합리적으로 책정되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 72,000,000원

* 비교 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 샤론빌라(68.77㎡)가 8,400만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가 약 1,221,450원을 적용하면 본 물건(57.20㎡)의 시세는 약 69,867,000원으로 산정됩니다.

* 다만, 최근 거래된 연립주택(77.2175㎡)이 8,700만원, 다른 다세대주택(45.54㎡)이 4,950만원에 거래된 점, 그리고 본 물건의 감정가가 72,000,000원인 점을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 시장 동향에 따라 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

* 안전한 권리 분석 및 양호한 입지를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 본 물건의 예상 입찰가로 77,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.