나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124745 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 7층723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 서측 인근 대학로변에 시내버스승강장 및 남서측으로 "지하철 1호선 유성온천역"이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 제7층 제723호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 서측, 북측 및 동측으로 각각 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상
기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-607)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성).
기호(2)는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-607)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성),
기호(3)은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-607)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 인근 유사 집합건물의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 대항력 있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨
- 을구 순위 9번 주택임차권등기(2024. 2. 1. 접수 제14146호)는 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경124745 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 7층723호

건물명: 사이언스타운주상복합

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2013년 (from JSON)

층수: 7층 (총 35층 중)

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.45㎡ (약 19.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 11.4175㎡

건물지분: 65.4525㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 서측 인근 대학로변에 시내버스승강장 및 남서측으로 "지하철 1호선 유성온천역"이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2013-10-01), 소유권이전(2013-10-23), 주택임차권(2024-02-01, 박종필, 180,000,000원, 인수), 강제경매(2024-12-18, 주택도시보증공사) 순으로 등기되었습니다.

말소기준권리: 대전지방법원의 강제경매개시결정(2024타경124745)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박종필

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-06

확정일자: 2021-12-23

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 예상배당금은 180,000,000원입니다.

* 임차인: 주식회사아트맨연구소제일차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-07

확정일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 정보가 없어 권리 분석에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구9번 주택임차권 (박종필, 2024. 2. 1. 등기, 180,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 대전광역시 유성구 봉명동으로, 인근에 "계룡스파텔", 대학로변, 시내버스승강장, 지하철 1호선 유성온천역이 소재하여 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 주상복합아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다. "온천원보호지구"로 지정되어 있어 관광 및 휴양 관련 특성이 있습니다. 제공된 정보와 일반적인 지역 분석으로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류/중로2류(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등의 규제를 받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 제7층 제723호로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이며, 이는 오피스텔로서의 일반적인 이용 상태와 일치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 박종필 씨가 보증금 180,000,000원으로 거주 중이며, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건의 주요 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서 요약에 따르면 "임대관계 미상임"이라는 기타 참고사항이 있으나, 이는 임차인 현황에 박종필 씨가 명시되어 있으므로 해당 임차인에 대한 정보로 이해됩니다. 다만, 주식회사아트맨연구소제일차의 보증금 및 차임 정보가 없는 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시장 가치는 1억 9천만원 내외로 추정됩니다. 다만, 1억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 인수 부담이 있습니다. 이는 잠재적 투자자에게 매우 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 지하철 1호선 유성온천역 인근으로 교통이 편리하며, 대학로 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 건물: 2013년 준공된 비교적 신축급의 주상복합 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 주변 개발 및 지역 호재에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정평가액을 바탕으로 산정한 본 건의 시장 가치는 약 190,000,000원으로 추정됩니다.

본 건은 매수인에게 인수되는 임차인 보증금(180,000,000원)이 존재하므로, 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

예상 입찰가 = 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 190,000,000원 - 180,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 인수 보증금의 위험을 고려한 예상 입찰가는 약 10,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다. 다만, 이는 임차인에게 배당되는 금액이 없을 경우를 가정한 보수적인 산정이며, 실제 경매 참여 시에는 임차인 배당 결과 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.