나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30230 [2] 전북특별자치도 정읍시 산외면 정량리 10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 전북특별자치도 정읍시 정읍시 태인면 태흥리 소재 ""독양제"" 북측 인근에 위치하며, 주위
환경은 농경지 및 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.
기호(2,4,5)는 전북특별자치도 정읍시 산외면 정량리 소재 ""민하마을"" 동측 및 북동측 인근에 위치
하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 임야, 일부 분묘지 및 도로임.
기호(2)는 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 답(휴경지)임.
기호(4)는 부정형의 급경사지로서, 조사일 현재 임야 및 일부 분묘지임.
기호(5)는 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 전, 일부 잡종지 및 도로, 구거임.

인접 도로상태

기호(1)은 본건 일부가 도로(왕복2차선 등)임.
기호(2,4)는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.
기호(5)는 본건 일부가 농로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(구.국도1호선 2012.9.11변경)(저촉), 가축사육제한
구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2013-03-27)
<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역(2018-02-13)(민하천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-02-13)
(민하천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(4)는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역(사슴 양 완화))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2024-04-26)<산지관리법>, 임업용산지(2024-04
-26)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

개략적인 목측상 기호(1,4)토지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 분묘가 다수 소재함.

공부와의 차이

기호(1)은 의뢰목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 임야, 일부 분묘지 및 도로임.
기호(4)는 의뢰목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 임야 및 일부 분묘지임.
기호(5)은 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 현황은 전, 일부 잡종지 및 도로, 구거임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 목재 및 새시창.

이용상태

기호(3-가) : 단독주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : ① 본 건물은 토지를 수반하지 않은 건물만의 감정평가임.
② 소재지 : 정읍시 태인면 태창리 27-1번지.

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한), 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
2. 부정형의 완경사지로 답(휴경지)임
3. 맹지로서 인접토지를 통하여 접근 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30230 (2)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 산외면 정량리 10

용도: 답 (현재 휴경지 상태)

면적:

총 토지 면적: 2,340.00㎡ (약 707.85평)

매각 대상 지분 면적: 259.974㎡ (약 78.64평)

건물 면적: 없음 (건물 매각 대상 아님)

감정가: 3,900,000 원 (매각 지분 면적 기준 추정)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

주변 환경:

본건(기호 2)은 정읍시 산외면 민하마을 동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 마을 주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임. 인근 다른 필지(기호 1, 4, 5) 역시 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

접근성:

차량 접근은 가능하나, 본건(기호 2)은 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함. 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통임.

도로 상태:

본건(기호 2)은 맹지이며, 인접 토지를 통해 접근해야 함. 인근 토지 일부는 농로 및 도로(왕복 2차선 등)에 접해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

1번 유정섭 지분 가압류 (서울보증보험 주식회사, 2003-09-25 접수, 88,498,340원)

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

채권 총액:

본 건과 관련된 채권 총액은 약 374,038,452원임. (말소기준권리 88,498,340원 + 추가 강제경매 신청 채권 285,540,112원)

특이사항:

토지 일부 지분 매각 건으로, 다른 공유자와의 관계를 고려해야 함.

공유자 우선매수신고가 가능하며, 1회로 행사 기회가 제한됨.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

지역 특성:

본 건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 속하며, 일부 지역에는 소규모 공장이 산재해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 계획관리지역, 농림지역 등에 포함될 수 있으며, 가축사육제한구역(상대/절대), 공장설립승인지역, 산지 관련 규제(준보전산지, 보전산지 등), 소하천구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재함.

5. 생활정보

교통:

차량 접근은 가능하나 맹지이므로 인접 토지 이용이 필수적임. 인근 버스 승강장 이용 가능.

편의시설:

본 물건 소재지는 농경지이므로, 직접적인 편의시설은 부족함. 인근 마을 또는 정읍 시내의 편의시설 이용 필요.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로 사전에 반드시 확인 및 준비해야 함.

지분 매각:

지분으로 매각되는 건이므로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요함. 또한 공유자 우선매수권 행사로 인해 낙찰 기회가 박탈될 수 있음.

맹지:

본건은 맹지로서, 인접 토지 소유주와의 통행로 확보 등 이용 협의가 필수적임.

분묘기지권:

인근 토지에 다수의 분묘가 소재하는 것으로 파악되어 분묘기지권의 존재 가능성을 염두에 두어야 함. 이는 토지 이용에 중대한 제약이 될 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 조사가 필요함.

토지 형태 및 이용 제한:

본 건 토지는 부정형의 완경사지(휴경지)로서, 일반적인 토지 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있음. 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항들로 인해 개발 행위에 어려움이 예상됨.

7. 종합 의견

본 건은 전북 정읍시 산외면 소재 답(휴경지)의 일부 지분 매각 물건입니다. 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권의 잠재적 리스크 등 다수의 제약 조건을 가지고 있습니다. 토지 자체의 경사도와 부정형의 형태 역시 토지 활용도를 낮출 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자의 안정성보다는 리스크 관리에 중점을 둔 신중한 접근이 요구됩니다. 농지로서의 활용 또는 인근 토지와의 시너지 효과 창출 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가:

제시된 감정가(3,900,000원)는 지분 면적 대비 낮게 책정된 것으로 볼 수 있으며, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

농지/임업 목적 활용:

농지 또는 임업용 산지로서의 기본적인 가치는 유지될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,900,000원 (매각 지분 면적 기준 추정)

본 물건은 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 존재 가능성, 경사지 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰가를 산정하기 전에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인하고, 인접 토지 소유주와의 협상 가능성 및 분묘기지권의 구체적인 내용 등을 상세히 조사해야 합니다. 이러한 리스크 요인이 해소될 수 있는 정도에 따라 입찰가를 신중하게 조정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.