나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3358 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 중성리 52-4 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3358 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 중성리 52-4 근린생활시설 경매

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포항지원 경매3계 2025타경3358 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 중성리 52-4 | 감정가: 1,640,612,000원 | 최저가: 1,148,428,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 포항지원 2025타경3358 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 중성리 52-4에 소재한 근린생활시설 건물 및 토지입니다. 사건번호는 포항지원 2025타경3358 (1)이며, 감정가는 1,640,612,000원입니다. 토지는 472.00㎡ (약 142.78평)이며, 건물은 912.09㎡ (약 275.89평) 규모입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 겸 채무자는 에OOOOOOOOOOO이며, 채권자는 포OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 중성리 "흥해사거리"에서 동측으로 약 450m 지점에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 사무실, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 사다리꼴 형태이며 인접 대지와 평탄하여 상업, 업무용 건물 부지로 적합합니다. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 폭 20m의 도로와도 연결되어 있어 차량의 접근성이 매우 용이합니다. 대중교통 이용도 가능한 위치로, 교통 여건은 양호한 편입니다. 흥해사거리 인근은 포항시 북구 지역의 상권 중 하나로 분석됩니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물로, 2022년 7월 4일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 화강석과 드라이비트로 마감되어 있으며, 내벽 및 바닥 마감은 1~3층은 미시공 상태이고 4층 일부만 마감되어 있습니다. 창호는 강화유리 및 페어글래스 등이 사용되었습니다. 건물에는 위생, 급배수 설비, 화재경보시설, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 옥상에는 계단실 및 물탱크실을 포함한 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 옥탑이 부합물로 존재합니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 그러나 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 역사문화환경보존지역(남미질부성3구역)에 포함되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.

1.5. 권리분석

본건은 임의경매 절차를 통해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자의 신청으로 진행되는 경매입니다. 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서 확인 시, 현재 파악되는 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 소유권 이전은 깨끗하게 이루어질 것으로 보입니다. 다만, 세부적인 현황 조사 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 상권분석

본 건이 위치한 흥해읍 중성리는 "흥해사거리" 인근 상업 밀집 지역으로, 배후 주거지역과 함께 다양한 근린생활시설이 운영되고 있습니다. 1~4층 근린생활시설 용도로, 4층은 현재 사무실로 사용 중이며 1~3층은 공실 상태입니다. 이는 향후 임대 수익을 통한 투자가치를 높일 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 3층은 임대 계약에 따라 입점 준비 중인 것으로 조사되었으나, 이는 재확인이 필요합니다. 흥해사거리 지역은 포항 북구 지역의 주요 상권 중 하나로 분석되며, 이 지역은 다른 지역 상권에 비해 위축 정도가 덜한 것으로 나타나기도 했습니다.

1.7. 생활정보

흥해읍은 포항시 북구의 중심 지역 중 하나로, 다양한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 흥해사거리 인근에는 은행, 병원, 관공서, 쇼핑 시설 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 잘 구축된 도로망을 통해 포항 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리하여 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 1층부터 3층까지 내부 마감 공사가 필요한 상태라는 점입니다. 이를 위한 추가적인 공사 비용 및 시간이 상당할 것으로 예상되며, 공사 완료 후 공실 없이 임차인을 확보하는 것이 중요합니다. 현재 1~3층 공실 상태는 공실률 장기화 위험을 내포하고 있으며, 4층 외의 수익원 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 확인 (혐오시설)

본 건의 직접적인 인근 지역에서 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 명확한 혐오시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 포항시 북구 흥해읍의 주요 상권인 흥해사거리 인근에 위치한 신축급 근린생활시설 건물 및 토지입니다. 양호한 교통 접근성과 지역 내 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 1~3층 내부 마감 공사 미비 및 현재 공실 상태는 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인이며, 이에 대한 추가적인 자본 투입 및 공실 리스크 관리가 필수적입니다. 토지 이용 제한 사항도 확인이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 입지: 포항 북구 흥해읍의 주요 사거리 인근에 위치하여 접근성 및 유동인구 확보에 유리합니다.

2. 건물 신축성: 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후화는 적습니다.

3. 수익 잠재력: 1~3층의 미마감 및 공실 상태는 향후 리모델링 및 임차인 확보를 통해 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매3계