나이스옥션 법원경매 원주 2024타경406258 [1] 강원특별자치도 원주시 귀래면 귀래리 산102-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 귀래면 귀래리에 소재하는 "큰양아치" 북서측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 국도
주변의 산림지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하고 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지세로서 "임야" 임.

인접 도로상태

북동측 일부가 콘크리트 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)
생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지적경계불분명
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 일부 접도구역 저촉
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임
- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 강원특별자치도 원주시 귀래면 귀래리 산102-9.

용도: 임야.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1926.00㎡ (약 582.6평).

감정가: 44,298,000원 (최저매각가격).

1.3. 경매 정보

사건번호: 원주지원 2024타경406258 (1).

경매 구분: 부동산강제경매.

채권자: 강원건재상사.

특이사항: 재매각 물건.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 귀래면 귀래리에 소재하며, "큰양아치" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 국도변의 산림지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 지형 및 이용 상태

본 물건은 부정형의 급경사지를 이루는 임야입니다.

2.4. 인접 도로 상태

북동측 일부가 콘크리트 포장 세로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2024.06.10. 접수).

소멸 예정 권리: 갑구 4번 가압류, 갑구 5번 강제경매.

인수 예정 권리: 갑구 3번 원호연 소유권일부(2분의1) 가처분 (2022.12.30. 접수).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (해당 물건에 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

갑구 3번 가처분등기 (2022.12.30. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 상기 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우, 매수인은 소유권(2분의1)을 상실할 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 일반적인 상권 분석의 대상이 되기 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건은 임야이므로 별도의 생활 편의 시설 등에 대한 분석은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 지적 경계가 불분명하여 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 분묘 존재 여부에 대한 별도 확인이 필요하며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 급경사지세로 인해 토지의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 일부 토지가 접도구역에 저촉되어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 토석채취제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 선순위 가처분(2022.12.30. 등기)이 매수인에게 인수되어, 피보전채권이 확정될 경우 1/2 지분의 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 분묘기지권이 성립될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 경쟁률 변동 가능성이 있습니다.

* 감정평가액에 지상 수목이 포함되어 있으므로, 수목의 가치와 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 귀래면 소재의 임야입니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 지적경계 불분명, 급경사지세, 다양한 토지이용 규제, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 가장 중요한 선순위 가처분 인수 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 가처분 피보전권리가 확정될 경우 1/2 지분 소유권 상실이라는 치명적인 위험이 존재하므로, 철저한 법률 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 산림 지역의 자연 환경을 활용한 투자 (예: 임업, 주말 농장, 개인 쉼터 부지 등).

* 향후 지역 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있으나, 개발 가능성 및 관련 규제 완화 여부 확인이 필수적입니다.

* 선순위 가처분 등기 이전의 권리관계를 정확히 파악하여 리스크를 관리하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최저매각가격(감정가)은 44,298,000원입니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 8,859,600원입니다.

본건은 1/2 지분 소유권 상실이라는 중대한 위험을 포함하고 있어, 입찰가 산정 시 이러한 리스크를 매우 보수적으로 반영해야 합니다. 가처분 채권액, 피보전채권의 실체, 분묘기지권 성립 여부 및 그로 인한 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 인수 부담이 있는 물건의 특성상 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰이 형성될 수 있으나, 재매각 및 분묘 문제 등으로 인해 경쟁 상황을 예의주시해야 합니다. 1/2 지분 소유권 상실 위험을 감수할 수 있는 범위 내에서 신중하게 접근해야 하며, 전문가의 정밀 진단 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.