나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30230 [3] 전북특별자치도 정읍시 태인면 태창리 27-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 전북특별자치도 정읍시 정읍시 태인면 태흥리 소재 ""독양제"" 북측 인근에 위치하며, 주위
환경은 농경지 및 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.
기호(2,4,5)는 전북특별자치도 정읍시 산외면 정량리 소재 ""민하마을"" 동측 및 북동측 인근에 위치
하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 임야, 일부 분묘지 및 도로임.
기호(2)는 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 답(휴경지)임.
기호(4)는 부정형의 급경사지로서, 조사일 현재 임야 및 일부 분묘지임.
기호(5)는 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 전, 일부 잡종지 및 도로, 구거임.

인접 도로상태

기호(1)은 본건 일부가 도로(왕복2차선 등)임.
기호(2,4)는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.
기호(5)는 본건 일부가 농로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(구.국도1호선 2012.9.11변경)(저촉), 가축사육제한
구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2013-03-27)
<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역(2018-02-13)(민하천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-02-13)
(민하천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(4)는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역(사슴 양 완화))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2024-04-26)<산지관리법>, 임업용산지(2024-04
-26)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

개략적인 목측상 기호(1,4)토지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 분묘가 다수 소재함.

공부와의 차이

기호(1)은 의뢰목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 임야, 일부 분묘지 및 도로임.
기호(4)는 의뢰목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 임야 및 일부 분묘지임.
기호(5)은 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 현황은 전, 일부 잡종지 및 도로, 구거임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 목재 및 새시창.

이용상태

기호(3-가) : 단독주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : ① 본 건물은 토지를 수반하지 않은 건물만의 감정평가임.
② 소재지 : 정읍시 태인면 태창리 27-1번지.

물건 비고

1. 건물만 매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 태인면 태창리 27-1에 소재한 단독주택으로서, 건물만 매각 대상인 부동산 강제경매 건입니다. 사건번호는 정읍지원 2025타경30230 (3)이며, 감정가는 161,701,500원입니다. 본 경매는 채권자 서OOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

1.1. 1.건물 상세 정보

건물의 주용도는 단독주택이며, 건축년도는 1994년입니다. 건물은 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 구조로, 외벽은 적벽돌쌓기 등 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 목재 및 새시창으로 되어 있습니다.

건물 면적은 71.55㎡ (약 21.64평)이며, 제시외 건물 면적은 4.20㎡ (약 1.27평)으로, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 따라서 총 매각 대상 건물 연면적은 75.75㎡ (약 22.91평)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 2.토지 관련 정보

본건의 토지 면적은 0.00㎡이며, 토지 지분 및 토지 제시외 면적도 0.00㎡로 기재되어 있습니다. 이는 본 경매 물건이 건물의 소유권만을 대상으로 하며, 건물이 소재한 토지에 대한 소유권은 포함되지 않는다는 점을 명확히 합니다.

1.2. 법적 상태

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다. 특별한 사항으로는 건물만 매각되는 점, 법정지상권 및 분묘기지권이 성립될 수 있다는 점이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

감정평가서상 기호(1) 토지는 전북특별자치도 정읍시 태인면 태흥리 소재 "독양제" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지 및 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 기호(2,4,5) 토지는 전북특별자치도 정읍시 산외면 정량리 소재 "민하마을" 동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 경매 대상 건물 주변의 일반적인 지리적 환경에 대한 설명으로, 실제 토지 이용 현황과는 다를 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한 상태

감정평가서에 명시된 토지 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1) 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 임야, 일부 분묘지 및 도로로 이용 중입니다. 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

* 기호(2) 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 답(휴경지)으로 이용 중입니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

* 기호(4) 토지는 부정형의 급경사지로, 현재 임야 및 일부 분묘지로 이용 중입니다. 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

* 기호(5) 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 전, 일부 잡종지 및 도로, 구거로 이용 중입니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

상기 토지 이용 현황은 경매 대상 건물과 직접적인 소유 관계가 없을 수 있으며, 주변 지역의 개발 및 이용 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전(1979-05-08, 1979-05-08), 소유권 이전(2013-04-16), 공유자 전원 지분 전부 이전(2014-03-26) 등기가 확인됩니다. 임의경매로 인한 말소 등기부 채권 총액은 0원입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기: 1994-11-12 (유정섭)

* 말소 기준 권리: 대한보증보험주식회사 가압류 (1998-05-22, 400,000,000원)

* 그 외 다수의 가압류 및 압류, 소유권 이전(상속) 등기가 존재했으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 현재 진행 중인 강제경매 개시 결정 등기: 서울보증보험주식회사 (2025-04-11, 285,540,112원). 이는 본 경매의 원인이 되는 등기이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부채권 총액: 536,718,025원

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 1998년 5월 22일자 대한보증보험주식회사 가압류입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인하여 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없다고 명시되어 있습니다. 다만, 등기부상 표시되지 않는 법정지상권, 분묘기지권 등은 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항 (법정지상권, 분묘기지권)

물건명세서상 "이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부 불분명"이라고 기재되어 있습니다. 또한, 제시외 분묘 다수가 토지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이러한 법정지상권 및 분묘기지권은 건물 소유자가 토지를 사용함에 있어 제약을 받거나 추가적인 비용이 발생할 수 있는 중요한 권리로서, 성립 여부를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (참고 정보)

제공된 JSON 정보에 따르면, "연꽃빌라"라는 명칭의 연립다세대 주택(전용면적 59.98㎡, 약 18.14평)이 2024년 10월 8일 직거래로 6,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 353,000원, 제곱미터당 약 106,700원 수준입니다.

본건은 단독주택이며, 연립다세대와는 주택 유형이 다르고 지번 또한 태인면 태창리 27-1번지(본건)와 128번지(연꽃빌라)로 상이합니다. 따라서 상기 거래 사례는 주변 지역의 부동산 가격 수준을 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있으나, 본건의 정확한 시세를 대변한다고 보기는 어렵습니다. 본건 건물 면적 71.55㎡ (약 21.64평)에 동일 면적의 연립다세대가 같은 가격으로 거래된다고 가정할 경우, 약 7,635만원 수준으로 환산해 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 환경

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육시설, 혐오시설 등에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 주위 환경이 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역이라는 점으로 미루어 보아, 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 미소유

본건은 건물만 매각되므로, 건물이 건축된 토지의 소유권을 취득할 수 없습니다. 이는 향후 토지 소유주와의 관계 설정, 토지 사용료 지불, 또는 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

5.2. 법정지상권 및 분묘기지권

등기부상 명확히 나타나지 않더라도, 법정지상권 또는 분묘기지권이 성립되어 있을 가능성이 있습니다. 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 간과할 수 없는 위험 요소이며, 낙찰자가 토지 사용에 대한 권리를 확보하지 못할 경우 건물 철거 또는 강제 사용료 지급 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

5.3. 건물만 매각 관련

건물 소유권만 이전되는 경우, 건물의 유지보수, 증축, 개축 등 토지 이용과 관련된 의사결정이 토지 소유주의 동의 또는 제약에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 독립적인 주거 공간으로 활용하기 위해 토지 사용 권리를 명확히 하는 절차가 필수적입니다.

6. 투자 포인트

* 부동산 강제경매 물건으로, 일반 매매 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 건물만 매각되는 특수 물건으로서, 법정지상권, 분묘기지권 등의 복잡한 권리 관계를 명확히 해결할 수 있다면, 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 건물이 건축된 토지에 대한 사용 권리(토지 임차, 소유권 매입 등)를 합리적인 조건으로 확보할 수 있다면, 건물 자체의 가치를 재평가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 정읍지원 2025타경30230 (3) 물건은 단독주택 건물만 매각되는 부동산 강제경매 건입니다. 감정가는 161,701,500원으로 책정되었으나, 토지 소유권이 포함되지 않고 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성이 불분명하다는 점에서 상당한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다. 주변 시세는 연립다세대 주택을 기준으로 6,400만원 수준으로 파악되나, 본건과는 주택 유형 및 정확한 위치가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 토지를 소유하지 않은 상태에서의 건물 소유권 확보입니다. 따라서 낙찰 후 토지 사용 권리를 명확히 하는 것이 중요하며, 이를 위한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 권리 관계를 명확히 해결할 수 있다는 전제 하에, 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,701,500원이나, 토지 미소유, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성 불분명 등 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이에 따라 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 연립다세대 주택의 실거래가(6,400만원)를 고려하되, 이는 본건과 물건 유형이 다름을 감안해야 합니다.

건물 자체의 가치와 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 60%~70% 수준인 약 9,700만원에서 11,300만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다. 실제 입찰가는 권리 관계에 대한 추가적인 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.