나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20237 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 3943 군산디오션시티푸르지오 202동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 '군산금빛초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및
근린공원, 초등학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 제202동 제18층 제1802호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, ""아파트 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 대로3류(폭 25m~30m)(2015
-04-13)(접합), 완충녹지(2015-04-10)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-14)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경20237 (1) 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 3943번지 군산디오션시티푸르지오 202동 18층 1802호에 소재하는 아파트입니다.

본 물건의 감정가는 396,000,000원이며, 토지면적은 47.20㎡(약 14.28평), 건물면적은 84.72㎡(약 25.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

본 물건은 재매각으로 진행되는 건입니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 군산 디오션시티 푸르지오

* 주소: 전북특별자치도 군산시 조촌동 3943

* 사용승인일: 2018년 03월 29일

* 총 동수: 12개동

* 총 세대수: 1400세대

* 해당 동 층수: 25층 (건물 전체 최고층 29층)

* 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 주차대수: 총 1,782대 (지하 1,578대, 지상 204대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 '군산금빛초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린공원, 초등학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 완충녹지에 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2024-11-08)입니다.

본 건에서 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 3번 주택임차권입니다.

* 임차인: 김선영 (가명: 김 )

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 24일

* 확정일자: 2022년 03월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 4.5억 원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

이 외의 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 늦거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 인근 초등학교 및 공원 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 군산금빛초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 앞 도로를 통해 시내외로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 단지 환경: 2018년 준공된 신축 단지로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 재매각 사유에 대한 명확한 정보는 없으나, 통상적으로 유찰, 대금 미납 등의 사유로 인해 재진행되는 경우입니다.

* 선순위 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 4.5억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액만큼은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 3.96억 원을 초과하는 금액이므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

군산 디오션시티 푸르지오 202동 18층 1802호는 2018년 준공된 신축 아파트로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호합니다.

하지만, 4.5억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 감정가를 상회하는 금액으로, 향후 명도 및 금전적 위험을 충분히 고려해야 합니다.

재매각 물건이라는 점과 이러한 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석, 배당 예상 결과 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신식 설비를 갖춘 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 입지: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 매우 적합한 환경입니다.

* 잠재적 시세 차익: 재매각 및 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 향후 매매 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 74.79㎡, 약 22.63평)의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 310,000,000원에서 332,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 396,000,000원이지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 450,000,000원이 존재하며, 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 다음 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 임차인의 보증금 전액 변제 가능성: 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 낙찰가 외 추가적인 부담은 없을 수 있습니다. 이 경우, 낙찰가는 최근 시세 범위인 300,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 일부 또는 전부 미변제 시: 매수인은 낙찰가 외에 미변제된 보증금까지 추가로 부담하게 됩니다. 이 경우, 낙찰가는 매우 낮아질 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 실질적인 취득 원가는 '낙찰가 + 미변제 임차보증금'이 됩니다.

따라서, 입찰 참여 시에는 임차인의 배당 예상액을 면밀히 파악하고, 인수해야 할 보증금 금액을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 임차인 인수 보증금(450,000,000원)을 제외한, 경매 절차를 통해 매수인이 부담하게 될 순수 낙찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

(매수인은 위 낙찰가 외에, 배당 결과에 따라 임차인 보증금 인수 부담을 별도로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.