나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5460 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 9층910호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위
환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용편은 보통
이며, 남동측 원거리에 평택제천간고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상10층 건물 내 9층 910호, 920호, 921호로서
(사용승인일:2023.7.20)
외 벽:석재붙임,복합판넬 및 강화유리 등 마감.
내 부:시멘트몰탈 및 합판위 페인트, 타일붙임 등 마감.
창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1-3):공장(지식산업센터)이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 전기설비, 시스템에어컨 설비, 공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)
건부지임.

인접 도로상태등

본건과 접한 4면이 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육
제한구역(2022-01-26)(전부제한구역), 택지개발지구.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
-본건 집합건축물대장 건물 명칭 "G1 지식산업센터"이고, 기호(1-3) 관리비 일부 미납임.
-현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 내부확인을 못하였으나 건축물대장 현황
도면 및 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경5460 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270, 지1지식산업센터 9층 910호

용도: 지식산업센터

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 명칭: G1 지식산업센터

사용승인일: 2023년 7월 20일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 1층/지상 10층

건물 총 면적: 54,458.74㎡ (약 16,473.77평)

해당 호실 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

토지 면적: 19.09㎡ (약 5.78평)

토지 지분: 19.088㎡ (약 5.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

총 호실 수: 627호

1.3. 건물 상세정보 (JSON 분석)

건축 연면적: 54,458.74㎡

건축법상 용도: 공장 (지식산업센터), 지원시설 (근린생활시설)

건폐율: 69.95%

용적률: 399.64%

내진설계: 적용 (VII-0.173g)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통입니다. 남동측 원거리에는 평택제천간고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 위치하고 있습니다. 본건은 왕복 2차선 포장도로에 4면이 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 282,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부 상에 다음과 같은 권리들이 존재하였으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 김태우 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023-09-14)

* 국민은행 근저당권 (말소기준권리) (2023-09-14, 282,000,000원)

* 현대카드 가압류 (2024-10-28, 21,932,335원)

* 경기신용보증재단 가압류 (2025-01-06, 20,000,000원)

* 서울보증보험 가압류 (2025-03-04, 31,002,790원)

* 삼성카드 가압류 (2025-03-20, 5,288,836원)

총 등기부채권액은 360,223,961원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

본 물건이 위치한 평택 고덕 국제화지구는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 대규모 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. G1 지식산업센터는 이러한 산업단지 배후 수요와 자족도시 성장을 위한 지원시설로서의 역할을 하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 현황

고덕면 해창리 일대에 다수의 지식산업센터가 공급되었으며, 일부는 준공 후 입주를 진행 중입니다. 다만, 최근 자료에 따르면 일부 지식산업센터의 경우 높은 분양가, 교통 불편, KTX 경기남부역 백지화 등의 요인으로 공실률이 높다는 분석도 있습니다.

4.3. 잠재적 시설

평택 고덕국제신도시 개발 과정에서 알파탄약고 이전이 완료되어 개발 사업이 더욱 가속화될 전망입니다. 또한, 고덕지구 내 환경종합처리시설인 '평택에코센터'가 조성 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 기반시설

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다. 평택고덕I.C 접근성이 있습니다.

* 편의시설: 해당 지역은 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 대형마트, 병원 등의 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 시설: '한국지역난방공사 평택지사'가 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 환경

고덕국제신도시 내 함박산공원 등 녹지 공간이 조성되어 있으며, 평택호 예술관, 배다리 생태공원 등 문화 및 휴식 공간이 인근 지역에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 시장

본 건은 2023년 7월 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 현재 공실 상태입니다. 이는 고덕 해창리 일대 다수 지식산업센터에서 나타나는 공통적인 현상 중 하나로 분석됩니다. 향후 공실 해소를 위한 임대 마케팅 전략이 중요합니다.

6.2. 관리비 미납

건축물대장 상 기호(1-3)에 대한 일부 관리비 미납이 확인됩니다. 입찰 전 관리사무소에 미납 내역을 정확히 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

6.3. 현장 확인의 한계

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 건축물대장 현황 도면 및 평가사례 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.4. 환경 이슈 (잠재적)

과거 고덕국제신도시 개발 과정에서 불법 폐기물 매립 및 토양 오염 문제가 보도된 사례가 있습니다. 비록 본 건과 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 과정에서 발생했던 환경 이슈에 대한 인지는 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 G1 지식산업센터 내 9층 910호로서, 2023년 7월에 사용승인된 신축 건물입니다. 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 고덕국제화지구에 위치하여 산업 배후 수요가 기대되는 입지입니다. 건물 자체는 최신 설비를 갖추고 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확합니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 일부 관리비 미납이 확인되는 점은 주의가 필요합니다. 고덕지구 내 지식산업센터의 높은 공실률은 시장의 도전 과제로 남아 있습니다. 성공적인 투자 및 활용을 위해서는 적극적인 임대 마케팅 전략과 함께 해당 지역의 지속적인 개발 및 산업 수요 증가 여부를 면밀히 관찰해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2023년 신축 건물로 설비 상태 우수.

* 입지: 평택 고덕국제화지구 내 삼성전자 캠퍼스 인접, 향후 개발 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 정리 용이.

* 산업 성장 가능성: 삼성전자 및 협력업체 증가에 따른 지식산업센터 수요 증대 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 281,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 지역 지식산업센터의 임대 시장 상황, 향후 회수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 공실률 등을 추가적으로 조사하여 입찰가 산정에 반영하는 것이 좋습니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.