나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53957 [22] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 27층 건물 내 제4층 제414호 외 24개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호 1-19 : 오피스텔(욕실, 방1, 다락 등)로 이용중이며, 복층임.
기호 20-25 : 오피스텔(욕실, 방1 등)로 이용중이며, 단층임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비,
스프링클러, 지하주차장시설 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35m 내외, 남측 및 북측으로 약 15m 내외,
서측으로 약 12m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53957 (22)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 11층 1103호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000 원

토지면적: 6.56㎡ (약 2평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.4평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

준공년월: 2021년 11월

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

총 층수: 지하 6층, 지상 27층 (102동 기준)

본건 위치 층수: 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 내에 위치함.

물건 인근은 오피스텔, 쇼핑몰 등 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 양호함.

"모곡근린공원" 남서측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경에 기여함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이함.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

제반 교통사정은 양호한 편임.

2.3. 주변 시설

단지 인근에 쇼핑몰 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

주변에 산업단지가 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있음.

종합적인 주변 환경 검토 결과, 혐오시설이나 특별한 기피시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 경매 신청 채권자(서OOOOOOOO)의 임의경매 개시 결정 등기 또는 그 이전에 설정된 권리 중 가장 빠른 권리임.

본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 류정호

보증금: 5,000,000 원

차임: 683,600 원

전입(사업)일자: 2022-04-18

확정일자: 2024-02-26

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 본건의 권리관계는 정리될 것으로 보이며, 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 평택고덕아이파크

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설

총 세대수(102동): 600호

총 주차 대수: 1,778대 (옥내 기계식 1,778대)

건축물대장상 본건 호수(1103호)는 전용면적 21.16㎡로, 욕실, 방1, 다락 등으로 구성된 복층 구조임.

4.2. 거래 사례 (최근 매매 정보 분석)

동일 면적(21.16㎡) 실거래가:

2024년 2월 14일: 140,000,000 원 (14층)

2025년 9월 3일: 180,000,000 원 (10층) (참고: 제공된 데이터 상 거래일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 최근 시세 추이를 파악하는 데 참고)

분석: 최근 실거래가는 140,000,000원에서 180,000,000원 범위에서 형성. 본건 감정가 164,000,000원은 최근 거래 사례의 중간 수준으로 판단되며, 2025년 거래 사례는 향후 시세 상승 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 쇼핑몰, 근린생활시설 이용이 편리함.

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 건축물 용도 및 구조

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 복층 구조로 다락 공간이 있음.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 인조석붙임 마감 등 양호한 상태를 유지하고 있음.

창호는 시스템창호가 설치되어 있음.

건물 내 기본적인 설비 (승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방 등)가 완비되어 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 류정호는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없으나, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있음.

6.2. 지역/건물 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있어, 지정 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (기간 종료 후 해제 가능성 있음)

집합건물로서 동별 구분 소유권으로 인한 관리상의 이슈가 발생할 수 있으나, 현재까지는 큰 문제는 없는 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음.

건물 상태가 양호하고, 교통이 편리하며, 주변 상업 및 산업단지와의 연계성이 높아 투자 및 실거주 가치 모두 높다고 판단됨.

임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확하고, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점임.

다만, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026년 6월 20일까지) 내 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 유의해야 함.

8. 투자 포인트

최신 준공된 신축 오피스텔로 건물 내외부 관리 상태가 우수함.

평택 고덕지구 개발의 수혜 지역으로 향후 부동산 가치 상승 기대.

인근 산업단지 위치로 인한 풍부한 임대 수요 (직주근접).

주변 상업시설 및 근린공원 인접으로 쾌적하고 편리한 생활 환경 제공.

명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000 원

최근 실거래가 (21.16㎡): 140,000,000 원 (2024.02) ~ 180,000,000 원 (2025.09, 미래 시점)

인수 보증금: 0원

본건은 감정가(164,000,000원)와 최근 실거래가(140,000,000원 ~ 180,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 시세 상승 여력을 고려한다면 감정가 수준까지도 고려 가능함.

권장 입찰가 범위: 150,000,000 원 ~ 164,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.