나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8309 [22] 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재"우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,인근에는 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건,홈스테이 제1층 제101호외 29개호수로 2017.09.20일에 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이삿시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1-3)은 가격시점 현재 공히 근린생활시설.
본건 기호(4-30)은 가격시점 현재 공히 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,도시가스 보알러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서,공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8309 (22)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 555-7 홈스테이 5층505호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설)

* 건물 사용승인일: 2017년 9월 20일

* 감정가: 113,000,000원 (1억 1,300만 원)

* 토지 면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

* 토지 지분: 11.64㎡ (약 3.52평)

* 건물 면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 건물 지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각 (참고: '대항력있는 임차인'은 특이사항에 기재되어 있으나, 후술할 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 상반된 정보가 존재합니다.)

* 주의사항: 본 물건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 감정가의 20%인 22,600,000원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근에 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본 건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 27일자 하나은행 근저당권 (1,830,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (2017-09-27)

* 손태준 주택임차권 (2024-09-12, 115,000,000원)

* 신한은행 가압류 (2024-05-20, 640,000,000원)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2024-07-30, 1,542,621,562원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 조사 결과 해당 사항 없음)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 약 25억 8,500만 원으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손 (성명: 손태준)

* 보증금: 115,000,000원 (1억 1,500만 원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 3일

* 확정일자: 2022년 4월 12일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 손태준 씨는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권도 말소 처리되어 있어 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 수원시 팔달구 우만동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 건축물대장상 공동주택 외 근린생활시설 용도로도 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

* 주변 유사 물건 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 유형의 직접적인 비교 사례를 찾기 어렵습니다. 제공된 비교 사례들은 면적이 본 건(16.86㎡, 약 5.10평)보다 훨씬 크며, 주택 유형(연립, 다세대)도 다소 차이가 있습니다.

* 2025년 12월경 거래된 주변 주택 유형별 매매가는 대략 2억 원에서 3억 7,500만 원 수준으로 파악됩니다:

* 2025년 12월 4일 거래 (연립, 84.05㎡): 2억 7,000만 원

* 2025년 12월 2일 거래 (다세대, 68.76㎡): 2억 원

* 2025년 12월 3일 거래 (다세대, 49.67㎡): 3억 7,500만 원

* 본 건은 전용면적이 16.86㎡ (약 5.10평)으로 매우 작아, 동일 건물 내 다른 호실의 시세 파악이 중요하나 관련 정보는 부재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 우만1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 주택가에 형성된 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: (주변 정보 부족, 추가적인 조사 필요)

* 의료시설: (주변 정보 부족, 추가적인 조사 필요)

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 입찰 보증금이 감정가의 20%로 높게 책정되어 있어, 매수 희망자의 초기 자금 부담이 가중될 수 있습니다.

* 임차인 현황 및 특이사항 불일치: 임차인 손태준 씨는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 주택임차권 등기도 말소된 것으로 파악되어 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 물건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 실제 존재할 경우, 명도 절차 및 보증금 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크가 됩니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 특수한 권리 관계나 절차가 있을 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건은 등기부상 명확한 권리 관계가 파악됩니다.)

* 소형 면적: 전용면적 16.86㎡ (약 5.10평)은 매우 작은 면적으로, 투자 목적이나 실거주 목적에 따라 활용성이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 사용 승인되어 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 권리 분석상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되고 주택임차권 등기도 말소 처리되어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 기재된 정보와의 불일치로 인해 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이 부분은 명도 및 권리관계의 핵심 리스크가 될 수 있습니다.

* 재매각 물건으로 입찰 보증금이 20%인 점과 전용면적이 5평 남짓으로 매우 작은 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준인지, 소형 면적의 임대 수익률 및 향후 환금성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 전용면적 16.86㎡(약 5.10평)의 소형 면적으로, 총 투자금액이 비교적 낮아 소액 투자나 갭 투자(추후 확인 필요) 접근이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 건물이 비교적 깨끗하며, 향후 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 수원 시내 접근성이 좋은 우만동에 위치하여 기본적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 깨끗합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원 (평당 약 22,156,863원)

* 주변 시세 분석 (면적 상이):

* 49.67㎡ 사례: 375,000,000원 (평당 약 7,550,000원)

* 68.76㎡ 사례: 200,000,000원 (평당 약 4,230,000원)

* 84.05㎡ 사례: 270,000,000원 (평당 약 4,270,000원)

* 본 건의 감정가(113,000,000원)는 전용면적 5.10평 기준 평당 약 2,215만 원으로, 유사 지역 다세대/연립주택의 실거래가 평당가(약 423만~755만 원) 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 건의 시세는 주변 소형 주택의 평당가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 또한, 재매각 물건이라는 점과 임차인 관련 불일치 정보로 인한 리스크를 감안해야 합니다.

* 권리관계상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준인 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준을 제안합니다. (이는 시장 상황, 응찰 경쟁 정도, 최종 권리 관계 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.